Освобождаване на ипотека от банката - формалности

Уебсайт

Най-често използваното кредитно обезпечение от банките е ипотеката. Това ограничено вещно право може да бъде установено, inter alia, върху недвижими имоти. През целия срок на ипотеката ипотекарният кредитор има право да удовлетворява вземанията си от предмета, който е обременен с това право. Погасяването на кредита означава ли автоматично освобождаване на ипотеката от имота? Отговорът на този въпрос не винаги ще бъде толкова ясен.

Ипотека

Гражданският кодекс прави разлика между редица различни ограничени права на собственост. Сред тях най-известни са сервитутите, залогът и ипотеката. Последните две права имат обезпечителна и гаранционна функция – те са форма на защита на правните и имуществени интереси на кредитора. Ако длъжникът не желае да изпълни изпълнението си, другата страна може лесно да се удовлетвори с обекта, обезпечаващ договорното вземане.

Съгласно чл. 65 от Закона от 6 юли 1982 г. за поземлените и ипотечните регистри и ипотеката, за обезпечаване на определено вземане, произтичащо от конкретно правоотношение, недвижим имот може да бъде обременен с правото, по което кредиторът може да иска удовлетворяване от недвижимия имот независимо от чия собственост е станала и с предимство пред кредиторите лична собственост на собственика на имота (ипотека). Предмет на ипотеката може също да бъде:

  • постоянно ползване заедно със сгради и оборудване върху използваемата земя, собственост на вечния плодоползвател;

  • право на кооперативна собственост върху помещенията;

  • вземане, обезпечено с ипотека.

Ипотеката може да бъде обвързана с незначителна част от недвижимия имот, ако е дял от съсобственика, и дял на съсобственика в съвместното постоянно ползване или правото на кооперативна собственост върху помещението.

Вписване на ипотека в поземления и ипотечния регистър

Учредяването на ипотека върху недвижим имот изисква всеки път вписване в неговия поземлен и ипотечен регистър. Това е публично достъпна информация, че даден недвижим имот (земя, сграда или помещение) е обременен с ограничени права на собственост. На практика продажбата на такъв недвижим имот от длъжника не прекратява ипотеката - тя преминава по закон към новия собственик, който може да отговаря пред кредитора на продавача. Поради това не е добра идея да купувате недвижим имот, обвързан с ипотека, тъй като това носи риск от загуба на такъв обект и отговорност за чужди задължения.

Решение на Върховния съд от 17 януари 2020 г. (референтен номер на файл IV CSK 499/18)

Собственикът на обременения имот, който не е личен длъжник на кредитора по обезпеченото вземане, съобразно т.нар. теория на реалната облигация, е длъжен да плати (сделка) в рамките на своята отговорност. Следователно това означава, че при отказ за плащане кредиторът, за да получи принудително удовлетворение, следва да предяви иск за плащане срещу настоящия собственик на обременения имот и след получаване на изпълнителен титул да доведе до принудителна продажба на обременения имот (чл. 75 от ЗИД). Не е възможно взискателят да използва срещу длъжника друг изпълнителен лист, въз основа на който той отговаря като принудителен длъжник, дори ако изпълнението се касае за недвижим имот, обременен с ипотека.

Ипотеката може да бъде вписана в поземления и ипотечния регистър, докато дългът е обезпечен. Разбира се, кредиторът има право да подаде молба за предсрочна анулиране на това право, дори ако дългът все още не е напълно погасен - подобни ситуации обаче са рядкост. Вписването на ипотека в поземления и ипотечния регистър е сравнително лесно, банката кредитор винаги се грижи за своите интереси и се грижи това право да се появи в имотния регистър възможно най-скоро. За съжаление кредиторът не действа толкова бързо, когато ипотеката трябва да бъде заличена във връзка с погасяването на заема.

Освобождаване на ипотека

Изглежда, че изплащането на целия заем автоматично заличава ипотеката, която е била негово обезпечение. Не може да бъде по-грешно - докато уреждането на паричното задължение в неговата цялост води до погасяване на дълга, то не премахва ипотеката от поземления и ипотечния регистър по силата на самия закон.

Интересното е, че банките, които вече са получили погасяването на целия заем, на практика никога не кандидатстват самостоятелно за освобождаване на имота от ипотека. За да се случи това, длъжникът трябва самостоятелно да подаде молба до съда по поземления и ипотечния регистър за заличаване на това право. Самото заявление обаче не е достатъчно, тъй като към него е необходимо да се приложи документ, който ще бъде основание за такова искане. Това, разбира се, е специално изявление на банката, което позволява премахването на охраната, натоварваща имота – понякога се нарича т.нар. с гладка буква. Длъжникът трябва да помни, че неполучаването на такъв документ по същество елиминира възможността за заличаване на ипотеката му от поземления и ипотечния регистър.

Какво е ясно писмо и как да го получите?

Вече знаем, че писмото mazalny е специално банково извлечение, което се прилага към заявлението за поземлен и ипотечен регистър за заличаване на ипотеката от поземления и ипотечния регистър на даден недвижим имот. Някои банки, които се грижат за своите клиенти и добрите пазарни практики, изпращат такива писма до кредитополучателите веднага след плащането на последната вноска от задължението. За съжаление това не винаги е практика. Ако кредиторът не ви изпрати писмо, ще трябва да кандидатствате за него. След това кредитополучателят следва да подаде писмена молба за декларация, необходима за премахване на ипотеката от отбелязания регистър на земята и ипотеките. Тя трябва да съдържа следните елементи:

  • идентификация на заявителя и адресата;

  • посочване на номера на договора за заем, за който се отнася писмото;

  • предоставяне на номера на поземления и ипотечния регистър и адреса на недвижимия имот, който е обезпечен с ипотеката;

  • обосновка на заявлението - достатъчно е накратко да се напише, че кредитът вече е изцяло погасен, следователно няма нужда да се съхранява по-дълго обезпечението за изпълненото задължение;

  • посочване на начина на подаване на писмото до заявителя - напр. лично в обекта или чрез полска поща (не забравяйте, че съдилищата по поземления и ипотечния регистър изискват представяне само на оригинални документи, представляващи основание за заличаване на ипотеката - всички сканирания или копия са не се толерира и приложенията, съдържащи такава документация, просто се отхвърлят).

Мазовецките писма обикновено не подлежат на допълнителни такси, тъй като издаването им най-често се включва в разходите по заема още на етапа на подписване на договора. Някои банки обаче понякога изискват плащане на т.нар такса за обработка, която обикновено възлиза на няколко или няколко десетки злоти. Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Освобождаване на ипотеката от банката

Кредиторът се съгласява да освободи ипотеката върху имота, ако задължението е напълно изплатено. Ситуацията е относително проста, когато кредитополучателят, който е и собственик на обременения имот, подава заявлението за писмото. Банките практически нямат затруднения в това отношение. По-различно е положението при собственика на обременения имот, който не е кредитополучател. Такъв е например случаят, когато собствеността върху недвижимия имот е прехвърлена на нов купувач чрез договор за покупко-продажба, дарение, пожизнена рента или в резултат на наследяване (по завещание или по закон).След това банката ще освободи ипотеката, когато заемът бъде напълно изплатен от кредитополучателя (бивш собственик) и получи документ, потвърждаващ прехвърлянето на собствеността на новото лице (разбира се, това ще бъде споразумение под формата на нотариален акт , удостоверение за наследство или копие от влязло в сила съдебно решение, потвърждаващо придобиването на наследството. ).

Банките, разбира се, могат да освободят ипотеката, дори ако целият заем не е погасен - длъжникът обаче трябва да предложи нова форма на обезпечаване на съществуващото задължение в такава ситуация. Понякога ипотека се прехвърля от един имот в друг, но това са много редки случаи.

Резюме

Банката освобождава ипотеката след изплащане на кредита, когато види, че цялото задължение вече е уредено. Всъщност това ограничено вещно право се отстранява от поземления и ипотечния регистър на даден недвижим имот само по искане на упълномощено лице (банките, въпреки че имат право на това, не се обръщат към съдилищата по поземления и ипотечния регистър с такива приложения). Освобождаването на ипотеката е възможно и след като длъжникът представи ново обезпечение за неизплатен заем (например друг имот).