Принципи за повишаване на стойността на недвижимия имот в съответствие с пазарната цена

Обслужване На Услуги

Елементарен принцип, свързан с правото на собственост, е свободата на собственика да се разпорежда с вещта. Това означава, че според закона е допустимо да се продава недвижим имот на цена, различна от стойността, действаща в момента на пазара на недвижими имоти. Как може да реагира данъчната служба в подобна ситуация? До каква степен той може да предприеме действия? Научете правилата за повишаване на стойността на недвижимия имот в съответствие с пазарната цена!

Определяне на дохода от продажба на недвижим имот

На първо място е необходимо да се обърне внимание на данъчните разпоредби, уреждащи определянето на размера на дохода от продажба на недвижими имоти. Съгласно чл. 19 параграф 1 от ЗДДФЛ, доходи от продажба на недвижим имот или права на собственост и други вещи по чл. 10 сек. 1, т. 8 е стойността им, изразена в цената, посочена в договора, намалена с разходите за обезвреждане. Ако обаче цената без основателна причина се отклонява значително от пазарната стойност на тези вещи или права, този доход се определя от данъчния орган в размер на пазарната стойност. Определение и обяснение какво представлява пазарната стойност може да намерите в чл. 19 параграф 3 по-горе Законът. Тази разпоредба показва, че пазарната стойност на вещите или правата на собственост се определя въз основа на пазарните цени, използвани в процеса на стоки или права от същия вид и вид, като се вземат предвид по-специално тяхното състояние, степен на износване, т.к. както и времето и мястото на продажбата за разглеждане. Данъчният доход от продажба на недвижим имот срещу заплащане е цената, посочена в договора. При условие, че отговаря на пазарната стойност.

Кога данъчната служба увеличава стойността на имота?

Заслужава да се отбележи, че горепосочената разпоредба гласи, че данъчният орган определя дохода по пазарна стойност само когато договорената между страните цена се отклонява значително от пазарната стойност. Въз основа на стандарт от този тип може да се заключи, че не става дума за колебания или отклонения от пазарната стойност. Трябва да има значителни разлики. За съжаление никъде в закона не е дефинирано какво отклонение от пазарната цена може да се счита за „значително”. Например в решението на Окръжния съд в Ломжа от 18 февруари 2015 г. преписка изх. I C 443/14, можем да прочетем:

„Преценката дали страните са установили продажна цена, която е силно отклонена от пазарните, може да се основава на оценка на недвижимия имот от съдебно вещо лице. Горното становище показва, че договорената в договора цена е с 18,9% по-висока от прогнозната пазарна стойност. Според съда разликата на това ниво не представлява „брутна разлика“. Нееквивалентността на двете ползи трябва да бъде толкова значителна, значителна, сериозна, че нейната оценка в светлината на правилата на договорната справедливост да позволява да се заключи, че тези стойности се различават значително.

В допълнение, увеличение на приходите от продажби може да се случи само когато цената се отклонява от пазарната стойност без основателна причина. Това условие е много важно, тъй като може да има различни обективни обстоятелства, които пряко влияят върху цената на даден имот. Например, това може да бъде тежка повреда и лошо техническо състояние на имота или необходимостта от бърза продажба на имота поради житейски обстоятелства. Данъчният орган може да увеличи дохода от продажба на недвижим имот само когато определената цена се различава значително от пазарната стойност и в същото време не е породена от обосновани обективни и независими причини.

Принципи за увеличаване на стойността на недвижимите имоти - режим на работа на данъчната служба

Ако данъчният орган прецени, че са изпълнени описаните условия, започва специална процедура за определяне на пазарната стойност на имота. Съгласно чл. 19 параграф 4 от ЗДДФЛ, ако стойността, изразена в цената, посочена в договора за продажба, е значително различна от пазарната стойност на недвижимия имот или правата върху собственост и други неща, данъчният орган ще призове страните по договора да променят тази стойност. или посочете причините, които оправдават значителното отклонение на цената от пазарната стойност. При липса на отговор, непромяна на стойността или непосочване на причините, които оправдават даване на цена, значително отклоняваща се от пазарната стойност, данъчният орган ще определи стойността, като вземе предвид мнението на вещо лице или вещи лица. Ако така определената стойност се различава най-малко с 33% от стойността, изразена в цената, разходите по експертното мнение или вещи лица са за сметка на продавача.

В светлината на горното, първата стъпка е призоваване на страните по договора. То включва искане от данъкоплатците да увеличат стойността на имота или евентуално да посочат обстоятелствата, повлияли при определянето на цената, значително отклоняваща се от пазарната стойност. Ако данъкоплатците се съобразят с поканата, или цената, и приходите от продажби се увеличават, или органът взема предвид причините за представената ниска цена и ги приема за основателни. На този етап делото е приключено.

Ако обаче данъкоплатецът не отговори на призовката, не промени стойността на имота или не представи надеждни причини, обосноваващи значително отклонение на цената от пазарната, данъчната служба определя стойността на имота, като взема предвид мнението на експерт. Освен това, ако се окаже, че определената от вещото лице стойност на имота се отклонява от цената, посочена в договора с най-малко 33%, всички разходи по експертното заключение са за сметка на продавача на имота.

Пример 1.

Данъкоплатецът е продал апартамент с площ от 80 м2 за 100 000 злоти. След анализ на съдържанието на нотариалния акт данъчните са стигнали до извода, че цената се различава значително от пазарните стойности. Затова той призова данъкоплатеца да увеличи стойността на имота или да посочи причините за определяне на цената на толкова ниско ниво. Данъкоплатецът не е отговорил на искането. В резултат на това данъчната служба възложи на експерт да изготви становище в тази насока. Експертът оцени стойността на имота на 170 000 PLN. Цената, произтичаща от становището, се различава от цената, договорена в договора с повече от 33%, поради което разходите по становището се поемат от данъкоплатеца. Данъчната служба има право да увеличи стойността на недвижимия имот с помощта на вещо лице, само ако предварително е призовала данъкоплатеца да даде обяснения относно определянето на такава цена в договора. Такова обаждане може да се направи само когато цената се отклонява значително и без основателна причина от пазарната стойност.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Повишаване на цената на недвижимия имот по отношение на данък PCC

Досега установихме данъчните последици от подценяването на стойността на продадения недвижим имот от гледна точка на продавача, който в случая получава облагаем доход, подлежащ на облагане с ДДФЛ. Трябва обаче да се има предвид, че аналогични решения са предвидени в Закона за данък върху гражданскоправните сделки. В резултат на това определянето на стойността на имота на ниво пазарна цена ще се прилага и за купувача, който в случая е данъкоплатец на данък PCC за сметка на сключения договор за покупко-продажба.

Съгласно чл. 6 сек. 2-4 по-горе от закона пазарната стойност на предмета на гражданскоправните сделки се определя на базата на средните цени, използвани при оборота на вещи от същия вид и вид, като се отчита тяхното местоположение, състояние и степен на износване, а в оборота на имуществени права от същия вид, в деня на извършване на тази дейност, без приспадане на задължения и тежести. Ако данъкоплатецът не е посочил стойността на предмета на гражданскоправната сделка или определената от него стойност не съответства, според оценката на данъчния орган, на пазарната стойност, този орган ще призове данъкоплатеца да определи, увеличи или да я намали, в срок не по-малко от 14 дни от датата на връчване на заявката, като предостави стойността по собствена, първоначална оценка. Ако данъкоплатецът въпреки искането не е посочил стойност или е предоставил стойност, която не съответства на пазарната стойност, данъчният орган ще я определи, като вземе предвид представеното от данъкоплатеца становище на експерт или оценител. Ако данъчният орган назначи експерт и стойността, определена въз основа на неговото становище, се различава с повече от 33% от стойността, дадена от данъкоплатеца, разходите по становището са за сметка на данъкоплатеца. Процедурата за увеличаване на стойността на недвижимия имот включва и данъка върху гражданскоправните сделки, който се начислява на купувача. Струва си да се отбележи, че данъчната служба е оборудвана с подходящи инструменти за увеличаване на пазарната стойност на продадения имот. Обхватът на дейността на офиса обаче е ограничен. Цялата процедура може да бъде задействана, ако цената е значително различна от пазарната стойност и освен това няма обосновка във фактите около продажбата.