Обмяна на недвижими имоти - какви са данъчните последици?

Обслужване На Услуги

Търговията с недвижими имоти е един от най-развиващите се сектори на икономиката. Собственици на имоти са и предприятия, които извършват различни дейности с имущество, като продажба, апорт или дарение. Има и ситуации, когато двама предприемачи, които притежават недвижими имоти, решават да се сменят. Замяната на недвижими имоти има определени данъчни последици, които ще обсъдим в тази статия.

Преобразуване на недвижими имоти в данък върху дохода

Самият акт на замяна е описан в Гражданския кодекс, където е посочено, че чрез договора за замяна всяка страна се задължава да прехвърли собствеността върху вещта на другата страна в замяна на задължението да прехвърли собствеността върху друга вещ. Разпоредбите, отнасящи се до продажбата, се прилагат mutatis mutandis към преобразуването.

При предприемачите един от източниците на доходи, постигнати като част от стопанска дейност, е продажбата на недвижим имот срещу възнаграждение. Трябва да се подчертае, че това възнаграждение не е задължително да бъде под формата на пари. При замяната се занимаваме и с платим елемент, като в замяна на един имот данъкоплатецът получава друг. Под възмездна продажба имаме предвид прехвърляне на собственост или други права на собственост в замяна на финансова изгода. По този начин той обхваща не само договора за продажба, но и договора за замяна. За да бъде дадена дейност възмездна, тя не трябва да бъде придружена от парично обезщетение и паричен поток. В резултат на това замяната на недвижими имоти, подобно на продажбата, е форма на разпореждане срещу възнаграждение.

Както е посочено в разпоредбата на Закона за данъка върху доходите на физическите лица, доходът от продажба чрез замяна на недвижим имот за всяка страна по договора, която прехвърля собствеността, е стойността на недвижимия имот, стоките или правото, прехвърлени по замяна. . Самият договор може да бъде под формата на замяна на два недвижими имота или замяна, съчетана с допълнителни плащания. Важно е правилно да се определи облагаемият доход в този случай.

Интересното е, че в тълкуването от 13 януари 2015 г. (референтен номер IBPBII / 2 / 415-898 / 14 / JG), директорът на Данъчната камара в Катовице изрази становището, че в случай на преобразуване финансово предимство е втори имот, получен по този начин, така че такава сделка е и продажба срещу заплащане. Фактът, че заменяният недвижим имот е с еднаква стойност е ирелевантен от гледна точка на данъчните разпоредби.

Пример 1.

Данъкоплатец А притежава недвижим имот на стойност 12 000 PLN, докато данъкоплатец B притежава недвижим имот на стойност 15 000 PLN. Данъкоплатците решиха да сключат споразумение за замяна на тези имоти. Данъчната основа за данъкоплатец А е 12 000 PLN, докато за данъкоплатец B е 15 000 PLN.

Пример 2.

Данъкоплатците C и D притежават недвижими имоти на стойност 20 000 PLN всеки. Решиха да преобразуват тези имоти. Въпреки че стойността на тези имоти е еднаква за всеки данъкоплатец, данъчната основа ще бъде 20 000 PLN.

Пример 3.

Данъкоплатецът E притежава недвижими имоти на стойност 10 000 PLN. От друга страна, данъкоплатецът F притежава имот на стойност 7000 PLN. Страните размениха недвижимия имот, освен това данъкоплатецът F плати на данъкоплатеца E сумата от 3000 PLN. Следователно данъчната основа за данъкоплатец E е 13 000 PLN, а за данъкоплатец F 7 000 PLN.

Данъчно приспаднати разходи при преобразуване на недвижим имот

Сумата, получена от замяната на недвижими имоти, представлява данъчен доход за предприемача, поради което данъкоплатецът има право да приспадне данъчно признатите разходи. Трябва да се помни, че стойността на недвижимия имот, който ще бъде заменен, няма да представлява данъчно призната цена за данъкоплатеца. В такъв случай може да са само разходи, направени за придобиване на недвижимия имот, който подлежи на преобразуване.

Пример 4.

През 2016 г. данъкоплатецът е закупил имота за 5000 PLN. През 2017 г. стойността на имота се увеличава и възлиза на 8000 злоти. Данъкоплатецът е решил да сключи договор за замяна на недвижим имот - срещу имота си на стойност 8000 злоти, той е получил друг имот на стойност 7000 злоти. Съответно, стойността на получените недвижими имоти (т.е. 7000 PLN) не подлежи на приспадане на данъци. Стойността е сумата, платена за покупката на имота - 5000 PLN. Данъчната основа за данъкоплатеца е 3 000 PLN (8 000-5 000).

Обмяна на недвижими имоти с данък върху добавената стойност

Що се отнася до ДДС, следва да се признае, че замяната на недвижими имоти представлява платена доставка на стоки за всеки предприемач. Следователно ще се занимаваме с две облагаеми дейности. Както в случая с данъка върху дохода, получаването на недвижим имот в замяна квалифицира дадена сделка като дължима. Тази позиция е потвърдена в решението на Върховния административен съд от 16 юни 2011 г., преписка I FSK 643/10, в която четем, че: сред дейностите по „прехвърляне на правото на разпореждане със стоки като собственик“ едно със сигурност може да спомене продажба и замяна и всяка друга сделка, която от икономическа гледна точка ще доведе до подобен резултат.

В ЗДДС не е предвиден специален ред за определяне на данъчната основа, поради което следва да се прилагат общи правила. Следователно данъчната основа за ДДС е всичко, което представлява плащане, получено или предстои да бъде получено от доставчика за продажба от купувач, получател или трета страна, включително получени субсидии, субсидии и други плащания от подобен характер, пряко свързани с цената на стоки или услуги, предоставени от данъкоплатеца. В случай на преобразуване данъчната основа на ДДС ще бъде стойността на имота и всяко допълнително плащане, което ще бъде преведено на данъкоплатеца.

Пример 5.

Данъкоплатец А притежава недвижим имот на стойност 12 000 PLN, докато данъкоплатец B притежава недвижим имот на стойност 15 000 PLN. Данъкоплатците решиха да сключат споразумение за замяна на тези имоти. Облагаемата сума по ДДС за данъкоплатец А е 12 000 PLN, докато за данъкоплатец B е 15 000 PLN.