Авансово плащане, получено от разработчика - сетълмент част 1

Обслужване На Услуги

Разработчиците извършват различни видове проекти за услуги за развитие, както и продават готови апартаменти. По време на всеки процес има различни видове плащания, извършвани от купувачите. Една от тях е таксата за резервация. Други последващи плащания (аванси) се прехвърлят към ескроу или банкова сметка на разработчика. Как трябва да се облага авансът, получен от предприемача, и преди всичко кога? Този въпрос се задава не само от разработчиците.

Какво е авансово плащане?

Авансовото плащане е плащане, извършено от купувача на стоки и услуги за закупуване на бъдеща услуга или доставка на стоки. В този случай има две страни, тоест продавачът, който получава аванса, и купувачът, който плаща аванса.

Авансовото плащане, получено от предприемача и данъчното задължение в ДДС

Съгласно чл. 14 сек. 1 от ЗДДФЛ, наричан по-нататък ЗДДФЛ, за доходи от стопанска дейност по чл. 10 сек. 1, т. 3, дължимите суми, дори и да не са били действително получени, с изключение на стойността на върнатата стока, предоставените отстъпки и отстъпки. В случай на данъкоплатци, които продават стоки и услуги, подлежащи на облагане с данък върху стоки и услуги, приходът от тази продажба се счита за приход, намален с дължимия данък върху стоките и услугите.

Съгласно чл.14 ал. 3, т. 1 от ЗДДФЛ в приходите от данък върху доходите не се включват събраните плащания или начислените вземания за доставка на стоки и услуги, които ще бъдат извършени през следващите отчетни периоди, както и получени или върнати заеми (кредити), включително уредените. в натура, с изключение на капитализирани лихви по тези заеми (кредити);

Въпреки това, както е посочено от директора на Националната данъчна информация в индивидуалното определение от 13 октомври 2017 г., изх. 0113-KDIPT2-1.4011.267.2017.2.KO (...) Естеството на плащането определя дали полученото плащане се класифицира като доход или като авансово плащане. Вноската, считана за данъчен приход, трябва да бъде окончателна, докато предплащането и авансът не са от такова естество поради възможността за връщането им всеки път преди датата на изпълнение на услугите, за които са платени. Фактът, че дадено плащане е аванс (предплащане) за конкретна услуга, която ще бъде извършена през следващия отчетен период, следователно трябва да произтича от разпоредбите на сключения договор и следва да бъде отразено в документацията (...).

По този начин получаването на авансово плащане не създава задължение за облагането му с ДДФЛ, освен ако полученото плащане е окончателно, т.е. няма или губи признаците на авансово плащане, което поради естеството си може да бъде възстановено.

Така нареченият 100% аванси, по отношение на които някои данъчни власти смятат, че представляват доход в ДДФЛ, а други напълно обратното.

Авансово плащане и данъчно задължение по ДДС

чл. 19а сек. 8 от ЗДДС е посочено, че ако данъкоплатецът е получил цялото или част от плащането, в частност: авансово плащане, авансово плащане, авансово плащане, данъчното задължение възниква при получаването му спрямо получената сума.

Получаването на авансово плащане обаче не създава задължение по ДДС за услуги:

  • доставка на електричество, топлина или охлаждане, както и тръбопроводен газ,

  • телекомуникации,

  • изброени в т 140-153, 174 и 175 от приложение 3 към закона (включително санитарни услуги, сметочистване, снегопочистване, свързани със събиране, третиране, обезвреждане, преработка на отпадъци, изхвърляне на отпадни води),

  • отдаване под наем, лизинг, лизинг или услуги от подобен характер,

  • защита на лица и услуги по охрана, надзор и съхранение на имущество,

  • постоянни правни и офис услуги,

  • разпределение на електроенергия, топлина или охлаждане и тръбопроводен газ.

Освен това получаването на аванс от полски продавач за вътреобщностна доставка на стоки също не поражда задължение за облагане с ДДС и, разбира се, ДДС.

Получаване на авансово плащане и документиране на това събитие

Законодателят уточнява в чл. 106б параграф. 1 от ЗДДС, че данъкоплатецът продавач е длъжен да издаде фактура, потвърждаваща, че е получил цялото или част от плащането преди продажбата на стоки или услуги, освен когато плащането се отнася до вътреобщностна доставка на горните споменатите стоки или услуги.

Това повдига въпроса. Как ще функционират разпоредбите на ЗДДС в светлината на таксите, получени от предприемачите преди предаването на недвижимия имот?

Такса за резервация при разработчика и ефектите от ДДС

В ситуация, когато купувачът на апартамент иска да направи резервация за конкретен апартамент, той заплаща т.нар. такса за резервация в съответствие със сключения договор за резервация.

Моментът на плащане на горната такса задължава предприемача да направи резервация за конкретен апартамент, а липсата на такава води до прекратяване на договора за резервация. В случай, че купувачът е платил таксата за резервация, но е променил решението си, тогава тя се възстановява.

Следователно трябва да се отбележи, че споразумението за резервация не задължава продавача да изпълни каквото и да е задължение или да сключи предварителен договор или договор за разработчик. Договорът за резервация изключва конкретен апартамент от офертата за продажба за определен период от време срещу конкретна резервационна такса, но не представлява предплащане за покупка или изграждане на апартамент.

От своя страна, след изтичане на срока, съдържащ се в този договор, купувачът трябва да реши дали да реши да закупи или построи даден апартамент или не. Следователно, важен случай на таксата за резервация е нейната възвръщаемост, тоест тя може да бъде възстановена, ако купувачът промени решението си.

Това означава, че в светлината на ДДС таксата за резервация ще се третира като определен вид гаранционен депозит, така че плащането й няма да доведе до задължение за облагане с ДДС. Освен това разработчикът не трябва да издава фактура за това на клиента.

Пример 1

Семейство Кубик подписа споразумение за резервация с разработчика. Съгласно този договор купувачите ще направят плащане за резервация на апартамент 80м2 в рамките на 7 дни. Ако плащането не бъде извършено, апартаментът ще бъде предложен за продажба отново като общоналичен.

Купувачите са платили резервационната такса навреме. Договорът за резервация не е задължение за сключване на предварителен договор, така че тази такса не е включена в цената. Инвеститорът е направил резервация за апартамента, но в същото време не е длъжен да издава авансова фактура за получаване на плащането по резервацията, тъй като в този случай няма да има задължение за ДДС.

Пример 2

Семейство Ковалски подписа споразумение за резервация с предприемача.Съгласно този договор купувачите ще направят плащане за резервация на апартамент 50м2 в рамките на 4 дни. Ако плащането не бъде извършено, апартаментът ще бъде предложен за продажба отново като общоналичен.

Купувачите платиха резервационната такса навреме, но след няколко дни окончателно се отказаха от намерението си да закупят апартамента, тъй като в последния момент намериха по-изгодна оферта. Таксата за резервация е върната в сметката на купувача. При това положение в нито един момент не е възникнало задължението за ДДС, а с това и издаването на авансова фактура.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Други квалификации на таксата за резервация

Трябва да се подчертае, че ако след сключването на договора за резервация, заплащане на таксата, бъде подписан предварителен договор за покупко-продажба, в резултат на което резервационната такса ще бъде кредитирана към цената на апартамента, от предприемача ще се изисква да издаде авансова фактура.

В случай на сключване на предварителния договор за покупко-продажба, ще се счита датата на сключване на договора, чиито разпоредби, включително таксата за резервация към продажната цена, променят естеството му в авансово плащане.

Изключение от правилото ще бъде ситуацията, при която таксата за резервация ще бъде причислена към продажната цена на апартамента въз основа на договора за резервация, т.е. без сключване на предварителен договор за продажба, тогава това събитие също няма да има ДДС последствия. Това се потвърждава и от позицията на директора на Данъчната камара в Катовице в индивидуалното тълкуване от 01.08.2016 г. с референтен номер IBPP2 / 4512-880 / 15 / MG.

Освен това трябва да се посочи, че таксата за резервация също може да бъде включена в споразумението за разработка и да бъде платена по сметката на разработчика. Но и в този случай това събитие няма да предполага възникване на данъчно задължение по ДДС и издаване на авансова фактура.

Плащане към сметката на разработчика означава плащане по неговата банкова сметка или ескроу сметка, в зависимост от съдържанието на договора.

Това обаче не е всичко, защото след това купувачите ще извършват допълнителни плащания по сметката на разработчика. И така, кога разработчикът ще трябва да облага последващи плащания с ДДС? Този въпрос и много ще бъдат обсъдени във втората част на публикацията.