Авансово плащане, получено от разработчика - сетълмент част 2

Обслужване На Услуги

Пазарът на жилищни имоти в Полша е относително стабилен поради предлагането на апартаменти. Разработчиците изпълняват проекти за развитие въз основа на плащания, получени през целия им живот. От друга страна, завършените апартаменти се продават на базата на предварителни договори за продажба. Във всеки случай строителят е длъжен да уреди доставената жилищна доставка срещу ДДС и ДДС (CIT) и в съответните периоди получени плащания (такси за резервация, аванси, други такси), но моментът на тяхното облагане се различава значително от основния данъчни правила. Как се урежда авансовото плащане, получено от разработчика? Ние отговаряме!

Последици от сключването на договор за разработчик

В ситуация, когато е сключено споразумение за предприемач между купувача и предприемача, възникват взаимни задължения за двете страни да изпълнят споразумението в определени срокове.

В случай на предприемач, той обикновено е длъжен да построи апартамент или еднофамилна къща на определени дати, на определен адрес и след построяването на имота да установи отделна собственост върху въпросния имот.

От друга страна, купувачът най-често се задължава да заплати в рамките на сроковете, посочени в договора, част от покупната цена на апартамента за извършения по време на проекта застроителен проект по специално създадена от предприемача ескроу сметка (открита или затворен).

Подробностите на споразумението за разработчик са посочени в чл. 22 от Закона за защита на придобити права върху жилище или еднофамилна къща.
Освен договора за застрояване има и предварителен договор за покупко-продажба, който е вид заместител на договора за застрояване, който най-често се отнася за търговски помещения, но понякога може да възникне и при продажба на апартаменти.

Предварителният договор за покупко-продажба обикновено се сключва преди или след завършване на проект за развитие. Спецификата на договора се състои преди всичко в установяването на отделна собственост върху имота и ангажимента на купувача да закупи въпросния имот. Интересното е, че когато предприемачът използва предварителния договор за продажба вместо договора за разработка, той не е длъжен да натрупва средствата, платени от купувача, по ескроу сметка.

Последният етап от процеса на придобиване на апартамент или къща е сключването на споразумение за установяване на отделна собственост и окончателно споразумение за продажбата му или просто договор за продажба.

Няколко думи за ескроу сметка

За да обясним същността и действието на ескроу сметка, си струва да цитираме чл. 59 сек. 1-3а от Закона за банките, в който законодателят уточнява, че по ескроу сметка могат да се внасят само средства, поверени на титуляра от трето лице.

Страни по договора за ескроу сметка са банката и титулярът на сметката (попечител). Договорът, сключен между горепосочените страни определя условията, които трябва да бъдат изпълнени, за да бъдат изплатени на титуляря на сметката средства на трети лица, депозирани по сметката, или за изпълнение на неговите инструкции за използване на тези средства.

Ескроу сметката се води по начин, който позволява идентифицирането на трети лица, които са депозирали средства по сметката по всяко време и изчисляването на техния дял в сумата, събрана по ескроу сметката.

Въз основа на цитираните по-горе разпоредби може да се види, че същността на ескроу сметката е насочена към осигуряване на интересите на трети лица (купувачи) по отношение на средствата, които засягат тази сметка. Освен това по тази сметка могат да се натрупват средства само въз основа на сключения договор и в съответствие с неговите условия.

В случай на разработчик, след получаване на плащания по ескроу сметка, те не представляват средства, които той може свободно да използва. Няма значение дали е отворена или затворена ескроу сметка.
Така на този етап, т.е. когато купувачите извършват плащания по ескроу сметка в съответствие със споразумението за развитие, предприемачът не може да говори за получаване на авансово плащане и задължението да облага получените плащания с ДДС поради невъзможност за свободно разпореждане с "специалните" пари, натрупани в ескроу сметката.

Авансовото плащане, получено от предприемача и данъчното задължение по ДДС и ДДС

Ако активен платец на ДДС получи авансово плащане преди услугата или продажбата на стоката, той е длъжен да издаде авансова фактура, документираща получената разписка, не по-късно от 15-о число на месеца, следващ месеца на плащането.
В случая на предприемача моментът на задължението за ДДС във връзка с получените плащания (въз основа на споразумението с разработчик) ще възникне само когато предприемачът освободи средства от ескроу сметката, към която купувачите са направили „авансите“.

Освен това трябва да се спомене, че средствата по ескроу сметката могат в някои ситуации да бъдат върнати на купувача и следователно нямат характеристиките на аванси, т.е. окончателни плащания за бъдеща доставка на стоки.

По този начин самото получаване на средства не задължава разработчика да облага факта на тяхното получаване нито с ДДС, нито с ДДС (CIT). Само момента (месец) на освобождаване на тези средства от ескроу сметката води до задължението за облагане на събраните средства с ДДС (сумите, получени от купувачи, следва да се третират като брутни суми).

Допълвайки горното с данъчното задължение в данъка върху дохода, то ще възникне в деня на прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот на купувача. Този момент обикновено настъпва във връзка с подписването на договор за покупко-продажба или окончателен договор за продажба.

Потвърждението на горната позиция е, inter alia, индивидуално тълкуване, издадено от директора на Националната данъчна информация от 12 юли 2018 г. с референтен номер 0114-KDIP1-1.4012.323.2018.2.KOM, както и индивидуалното тълкуване, издадено от данъчния директор в Бидгошч от 11 юни 2014 г. с референтен номер ITPP1 / 443-299b / 14 / MN.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Издаване на фактури за физически лица

Когато обсъждаме процеса на уреждане на ДДС с предприемач, заслужава да се спомене и аспектът на издаване на фактури на частни лица, които най-често са получатели на апартаменти. Ако не поискат фактури, разработчикът урежда ДДС въз основа на създадения вътрешен идентификатор (според датата на плащане на средства от ескроу сметката).

Ако, от друга страна, купувачът поиска фактура, съгласно чл. 106б параграф. 3 от ЗДДС, предприемачът е длъжен да издаде фактура, документираща получаването на цялото или част от плащането преди услугата или доставката на стоката, ако искането за издаването й е получено от разработчика в срок от 3 месеца от края. на месеца, в който стоката е доставена или е предоставена услугата или е получена цялата или част плащания.

Пример 3.

Семейство Ковалски подписа на 04/2019 г. предварителен договор за покупко-продажба на апартамент. До края на месеца на 04/2019 г., в съответствие със споразумението, те направиха авансово плащане от 50 000 PLN по редовната банкова сметка на разработчика. В рамките на два месеца, т.е. през месец 06/2019 г., те подписаха споразумение за прехвърляне на предварително установената отделна собственост върху имота и договор за продажба. В кой момент предприемачът, който е активен платец на ДДС, ще бъде задължен да обложи въпросната доставка на недвижим имот?

Поради факта, че предприемачът е имал на разположение готов апартамент, той е приложил предварителен договор за продажба в този случай. Така задължението за облагане с ДДС и само с ДДС на авансовото плащане е извършено през месец 04/2019 г., докато през месец 06/2019, т.е. в периода на прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот на купувача. , недвижимият имот е предаден, а оттам и задължението за облагане на останалата сума с ДДС и пълната стойност на продажната цена в ДДФЛ (CIT).

Пример 4.

Семейство Новак подписа споразумение за резервация с разработчика. Въз основа на него те са платили 5000 PLN такси по редовната банкова сметка на разработчика, който е активен платец на ДДС. След това те подписаха споразумение за разработчик, според което до края на 02/2019 г. те плащат 100 000 PLN по ескроу сметката на разработчика, а до края на 03/2019 г. сумата от 150 000 PLN. През 04/2019 г. разработчикът плати 100 000 PLN от ескроу сметката, а през 05/2019 г. още 100 000 PLN.

Апартаментът все още не е завършен. Договорът за учредяване на самостоятелна собственост върху недвижимия имот с прехвърлянето и договорът за продажба, също поради незавършеност на апартамента, не са подписани. Разработчикът се чуди как и дали изобщо трябва да облага получените аванси с ДДС?
В месеца на събиране на средствата от ескроу сметката, предприемачът трябва да обложи сумата от 100 000 PLN срещу ДДС (отчитайки го като брутен авансово плащане). След това, през следващия месец от 05/2019 г., той трябва да обложи следващата сума от 100 000 PLN, платена от ескроу сметката.

За всяко плащане разработчикът следва да издаде фактура, документираща платените суми, а за датата на получаване на авансовото плащане разработчикът трябва да въведе датата на освобождаване на средствата от неговата ескроу сметка, а не датата на получаване на плащанията от купувачи.

Останалите 50 000 PLN, които все още не са освободени от ескроу сметката, не се облагат с ДДС.
От друга страна, поради факта, че строителството на апартамента все още не е завършено, не е събрано от надзора, както и не е установена собствеността върху имота с прехвърляне на купувачите, задължението за облагане с данък тази доставка в данък върху дохода не е възникнала.