Прекратяване на договор за наем за определен период и плащане на наем

Обслужване

Собствениците на жилища често се възползват от възможността да ги наемат, за да печелят постоянен доход под формата на наем всеки месец. Най-често срещаните видове договори за наем на жилище са тези за определен срок – на практика той е една или две години. За съжаление, въпреки срочния договор, наемателите често искат да го прекратят предсрочно. Статията ще посочи дали и кога имат такава възможност, както и - дали прекратяването на срочен договор за наем означава, че наемодателят може да поиска наем до края на договора за наем.

Договор за наем

Въпросът за договора за наем е дефиниран в Закона - Граждански кодекс (Граждански кодекс). Чрез договора за наем наемодателят (собственикът на апартамент) се задължава да предостави на наемателя (наемателя) апартамента за ползване за определен или неопределен срок, а наемателят се задължава да заплати на наемодателя договорения наем.

Следователно основните елементи на договора за наем са:

1) уточняване на страните - идентификация на наемодателя, наемателя;

2) точно посочване на апартамента - адрес, както и броя на стаите, които са предмет на договора (понякога например се отдава под наем само част от апартамента, а не целия апартамент);

3) размера на наема и датата на плащане. Наемът може да бъде отбелязан като фиксирана ставка - като единична сума, която включва всички такси (комунални, наем на жилищната кооперация и др.), или може да бъде разбита, като се посочи само наемът за наемодателя, а останалите суми за отделни такси, които ще бъдат начислени на наемателя.

Договор за наем може да се сключва както за определен срок, така и за неопределен срок. Ако продължителността му надвишава една година, то следва да бъде сключено в писмена форма. Ако тази форма не се пази, се приема, че е сключена за неопределен срок.

Прекратяване на договора за наем за определен и неопределен срок

Договорите, сключени за определен срок и за неопределен срок, се различават по отношение на възможността за тяхното прекратяване, особено при използване на предизвестието за прекратяване.

За договори за наем, сключени за неопределен срок, се прилагат следните срокове за прекратяването им:

  • ако наемът се плаща на интервали, по-дълги от един месец - три месеца предварително в края на календарното тримесечие;

  • за месечен наем - три месеца предварително в края на календарния месец;

  • когато наемът се плаща на по-кратки интервали от един месец - срокът на предизвестието е три дни;

  • ако наемът е дневен - важи еднодневно предизвестие.

В договора за наем могат да бъдат посочени и други дати, които се определят съвместно от страните, с уговорката, че този срок няма да бъде по-кратък от предвидения в правилника (така че за собственика на апартамента обикновено е 3 месеца). Ако обаче в договора не е посочена възможност за прекратяване на договора, ще се прилагат посочените по-горе периоди в зависимост от датата на плащане на наема.

По-сложно е прекратяването на договори, сключени за определен срок.

Съгласно чл. 673 § 3 от СК, ако срокът на договора за наем е определен, както наемодателят, така и наемателят могат да прекратят договора за наем в случаите, посочени в договора.

Съгласно гореизложеното договор, сключен за определен срок, може да бъде прекратен преди уговорения срок на неговата продължителност само когато това е изрично посочено в него.

Не е възможно прекратяване на договора

Първият вариант е ситуация, при която в договора не се споменава възможността за прекратяване от наемателя или наемодателя. Тогава страните са обвързани с договора до крайния срок, в който е сключен.

Пример 1.

Мариан Ковалски нае своя 2-стаен апартамент на студенти - Оливие Клоп и Мариуш Потоцки за периода от 1 октомври 2018 г. до 30 юни 2019 г. В договора няма разпоредби относно възможността за предсрочно прекратяване на договора. Наемателите се провалиха на изпитите през зимната сесия и през март 2019 г. бяха извадени от списъка на студентите. Поради факта, че договорът не предвиждаше възможност за предсрочното му прекратяване, те живееха в апартамента до 30 юни 2019 г., след което договорът беше прекратен. Наемодателят не се съгласи да го прекрати по взаимно съгласие, а опитите за прекратяване на договора бяха неуспешни.

Възможност за прекратяване от една от страните

Най-често договорите се съставят от наемодателите и именно те уреждат начините за тяхното прекратяване, често в своя полза, като третират наемателя по-неблагоприятно - което не е забранено. Много често договорът за наем, сключен за определен срок, може да бъде прекратен едностранно от наемодателя в определени случаи, с определен срок на предизвестие.

Примери за договорни разпоредби:

Наемодателят може да прекрати договора с едномесечно предизвестие в следните ситуации:

  • ако наемателят има просрочие с плащането на наема за период от два месеца;

  • ако наемателят, противно на договора, отдаде апартамента под наем на трети лица;

  • ако наемателят направи неудобно ползването на съседните помещения, той не спазва полицейския час.

В такава ситуация само наемодателят може да прекрати договора за наем и всякакви изявления на наемателя в това отношение ще бъдат неефективни - няма да имат правни последици.

И двете страни могат да прекратят договора

Има и договори за наем, сключени за определен срок, при които и двете страни имат право да прекратят договора: наемодателят и наемателят. Това е най-доброто за наемателя, който може да прекрати договора, ако си намери работа в друг град или реши да смени апартамента.

Примерна разпоредба в договора:

Всяка от страните може да прекрати сключения договор за наем за определен срок с едномесечно предизвестие, в сила в края на месеца. Прекратяването трябва да бъде направено писмено.

Трябва обаче да се има предвид, че всеки договор, независимо дали е сключен за определен или неопределен срок, може да бъде прекратен по взаимно съгласие на страните.

Важно е то да е писмено, за да се докаже в случай на съмнение, че е прекратено и че наемателят не може да има претенции да му предостави помещението.

Приемо-предавателен протокол

Ако обаче наемателят се опита да прекрати договора за наем, който всъщност няма право да прекрати, ако приемем декларацията му, следва да се състави приемо-предавателен протокол, тоест състоянието на помещението, в което е предаден. . Струва си да се спомене в такъв протокол, че предаването на ключовете от апартамента на наемодателя не прекратява взаимните имуществени и неимуществени претенции на страните. Така направеното от наемателя неефективно предизвестие за прекратяване е само предаване на ключовете на наемодателя и самостоятелно, суверенно решение за връщане на ключовете и отказ от ползване на помещението, но не и от сключения договор за наем. Оставащата в сила резерва за неимуществени претенции означава, че до края на договора за наем наемателят може да изиска от наемодателя да му предаде ключовете. Подписът на наемодателя несъмнено ще означава, че той ще предостави помещението на разположение на наемателя, ако той желае, до прекратяване на договора за наем с изтичане на срока, за който е сключен.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Мога ли да претендирам за наем, ако наемателят се е изнесъл преди края на договора?

Ако наемателят декларира, че прекрати договора за наем, сключен за определен срок (въпреки липсата на такава опция в договора), върне ключовете, не живее в апартамента и краят на договора е напр. шест месеца, следва да заплати договорения наем в посочения размер и уговорени дати.

Ако не плати наема, първо трябва да му бъде изпратено писмено искане за плащане.

Ако след получаване на призовката той все още не плати наема, наемодателят, ако има такава воля, следва да предяви иск до съда, по опростена процедура - вземането му произтича от сключения договор и факта, че наемателят , чието задължение е заплащане на наема, не го изпълнява.Опростеното подаване на исковата молба включва такси, по-ниски от исковата молба (в зависимост от стойността, тя е максимум 300 PLN, ако стойността на предмета на спора - неизплатения наем, не надвишава 20 000 PLN). Същността на договора за наем, сключен за определен срок, е, че той гарантира на двете страни - наемателя - възможността да остане в помещението до посочената дата, и наемодателя - получаване на наема за определения в договора период. Безплатно прекратяване на договори за наем, сключени за определен срок, не се допуска и е ограничено от съдържанието на чл. 673 § 3 от Гражданския кодекс. Законодателят е предвидил възможността за прекратяване на договори, сключени за определен период от време, в случай че в договора се посочат случаи, посочващи кога това би било допустимо, както е предвидено в решението на Апелативния съд в Гданск от 20 септември 2013 г., I ACa 402/13.

С оглед на това определение не се спори, че прекратяването на договора, когато не е включено в него, няма правна сила, е недействително и няма правни последици под формата на прекратяването му.