Възнаграждение за извъндоговорно ползване на недвижим имот и ДДФЛ

Обслужване На Услуги

Извъндоговорно ползване на недвижим имот означава използването на недвижим имот без никакво юридическо право на собственост. Най-често възниква, когато например договорът за наем на помещение или друг недвижим имот приключи или бъде прекратен, или, в случай на земя, договорът за наем изтича. От момента на загуба на законното право на собственост до връщането му собственикът на имота може да бъде задължен, например от неговия собственик, с такса (обезщетение) за извъндоговорно ползване на имота. Как да се квалифицира доходът, който е възнаграждение за извъндоговорно ползване на недвижим имот? Каква данъчна ставка трябва да се прилага? Ще намерим отговорите в тази статия.

Правно основание за получаване на възнаграждение за извъндоговорно ползване на недвижим имот

Съгласно чл. 224 § 2 от Гражданския кодекс (по-нататък Гражданския кодекс) във връзка с чл. 225 от Гражданския кодекс.задължен към собственика да заплати за ползването на имота, в случая недвижим имот, който е собственост на данъкоплатеца.

Възнаграждението за извъндоговорно ползване на имота включва очакваните ползи, които собственикът на имота би получил, ако го е предоставил за ползване въз основа на конкретно правоотношение (например договор за наем или наем).

Важно е да се отбележи, че възнаграждението по чл. 224 § 2 и чл. 225 от Гражданския кодекс не може да се счита за обезщетение за причинената на собственика вреда, а е заплащане за ползването на неговия имот, което собственикът би трябвало да заплати на собственика, ако владението му се основава на съществуващото правно основание. , т.е. какво би получил собственикът, ако даде имота срещу заплащане.ползване въз основа на валидно, договорно правоотношение.

Следователно разпоредбите на гражданското право дават на собственика на вещ право да иска възнаграждение, което включва обезщетение за пропуснатите ползи, които собственикът би получил, ако е наел или наел вещта. Загубата на облага в случая е неполучаване на гражданските ползи, които вещта носи.

Квалификация на възнаграждение за извъндоговорно ползване на недвижим имот към подходящ източник на доходи

Каталогът на източниците на доходи включва чл. 10 от ЗДДФЛ. Изброяването на източниците на генериране на приходи има за цел да ги групира по сходен характер, което след това води до диференцирано третиране на тези източници, например по отношение на прилаганата данъчна ставка. Определянето на източника на дохода е от голямо значение за определяне например на такива въпроси като метода на облагане на дохода, възможността за приспадане на разходите за получаването му и др.

Съгласно чл. 10 сек. 1 от ЗДДФЛ отделни източници на доходи са посочени в точки 6 и 9 от тази разпоредба:

1) служебно правоотношение, трудово правоотношение, включително кооперативно трудово правоотношение, членство в земеделска производствена кооперация или друга кооперация, занимаваща се със селскостопанско производство, разходен труд, пенсия за осигурителен стаж или инвалидност;

2) дейности, извършвани лично;

3) неземеделска икономическа дейност;

4) специални отдели за селскостопанско производство;

5) (отм.);

6) договори за наем, пренаем, лизинг, пренаем и други договори от подобно естество, включително лизинг, пренаем на специални селскостопански производства и ферма или нейни компоненти за неземеделски цели или за управление на специални отделения за селскостопанско производство, с с изключение на активи, свързани с икономическата дейност;

7) парични капитали и имуществени права, включително продажба срещу заплащане на имуществени права, различни от изброените в точка 8, буква а). а – в;

8) възмездно разпореждане, при спазване на разпоредбите на параграф 2. 2:

  1. недвижими имоти или части от тях и интерес в недвижими имоти,
  2. право на кооперативна собственост върху апартамент или бизнес помещение и право на еднофамилна къща в жилищна кооперация,
  3. вечни права на ползване на земя,
  4. други неща,

ако възмездната продажба не се извършва при извършване на стопанска дейност и е извършена в случай на продажба на недвижими имоти и права върху собствеността, посочени в буква а). а-в - преди изтичането на пет години от края на календарната година, през която е извършено придобиването или строителството, и други неща - преди изтичането на шест години от края на месеца, през който е извършено придобиването; в случай на смяна тези периоди се прилагат за всяко смяна на лицата;

8А) дейности, извършвани от чуждестранно контролирано звено;

8Б) нереализирани печалби, посочени в член 1. 30da;

9) други източници.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Ако е невъзможно еднозначно да се класифицира даден доход към един от източниците, изброени в чл. 10 сек. 1, т. 1-8 от ЗДДФЛ, този доход следва да се квалифицира като доход от други източници, посочени в точка 9 от тази разпоредба.

Съгласно чл. 20 параграф 1 от ЗДДФЛ за приходи от други източници по чл. 10 сек. 1, т. 9, по-специално: суми, изплатени след смъртта на член на отворения пенсионен фонд на определено от него лице или член на най-близкото му семейство по смисъла на разпоредбите за организацията и функциониране на пенсионните фондове; суми, получени от връщането от индивидуалната осигурителна сметка за пенсиониране и тегления от индивидуалната осигурителна сметка за пенсиониране, включително тези, направени в полза на правоимащото лице в случай на смърт на спестяващия; парични обезщетения от социално осигуряване; поддръжка; стипендии, субсидии (субсидии), различни от посочените в чл. 14; допълнителни такси; награди и други безплатни придобивки, които не са включени в приходите по чл. 12-14 и 17 и приходи, които не са покрити от разкрити източници.

Както е посочено от Провинциалния административен съд в Гливице в решението от 15 април 2019 г. I SA / Gl 293/18: „Разпоредбата на чл. 20 параграф 1 от ЗДДФЛ гласи, че „за приходи от други източници по чл. 10 сек. 1, точка 9, се счита по-специално...». Формулировката "по-специално" доказва, че определението за приходи от други източници е отворено и е разумно в тази категория да се включат и приходи, различни от посочените директно в разпоредбата на чл. 20 параграф 1 u.p.d.o.f. Съгласно данъчния закон доходът, подлежащ на облагане с данък върху доходите на физическите лица, е всяка форма на финансова печалба (полза), т.е. както парична, така и непарична.

Сред източниците на доходи, посочени в чл. 10 от ЗДДФЛ законодателят не е изтъкнал възнаграждението за извъндоговорно ползване на недвижим имот като един от източниците на доходи, поради което посоченото възнаграждение следва да се квалифицира като доход от други източници.

Поради това следва да се посочи, че възнаграждението за извъндоговорно ползване на недвижим имот представлява печалба от активи със специфично финансово измерение (възможно е да се изчисли размерът на възнаграждението в реално изражение) и по този начин представлява облагаем доход в рамките на смисъла на ЗДДФЛ.

Възнаграждение за извъндоговорно ползване на недвижим имот и данъчната ставка

Съгласно чл. 2 клауза 1а от Закона за фиксирания данък физическите лица, които получават приходи от наем, пренаем, наем, пренаем или други договори от подобен характер, могат, ако тези договори не са сключени като част от стопанската им дейност, да плащат еднократно сума върху регистрираните приходи.

Съгласно чл. 12 сек. 1 точка 3 лит. и отгоре. от закона, еднократната сума върху отчетените приходи е в размер на 8,5% от приходите по чл. 6 сек. 1 а, тоест, между другото, доходи от лизинг и отдаване под наем.

Пример 1.

Ян Ковалски облага лизинга с фиксиран данък върху дохода от 8,5%. През октомври 2018 г. той прекрати действащата наемна ставка по реда на Гражданския кодекс. Наемателят не е приел прекратяването на текущата наемна ставка и е извършил плащания по ставката, приложима преди нейното прекратяване. Поради отказа да се признае за ефективно прекратяването на текущата наемна ставка и плащането на наема в размер преди прекратяването, от страна на лизингополучателя са възникнали просрочени задължения за наем. Просрочените задължения за наем позволяват на Ян Ковалски да прекрати договора за наем без предизвестие от 31 декември 2018 г. Отишъл в наетия имот, за да бъде прибран, но не бил допуснат в помещението му, в резултат на което имотът не му бил предаден. Адвокатът, представляващ съсобствениците, призова недвижимият имот да бъде освободен отново и уведоми, че до освобождаването на имота на наемателите ще бъде начислена такса (обезщетение) за извъндоговорно ползване на имота в размер на четири пъти. последния приложим наем. Трябва ли вложеното възнаграждение да се облага, както досега, със ставка от 8,5%?

При прекратяване на договора за наем правоотношението (дори имплицитно) между Ян Ковалски и лизингополучателя се прекратява, поради което за съжаление не може да се каже, че полученото възнаграждение е наемът за наема. И само доходите от наем могат да се облагат с плосък данък. Така Ян Ковалски може да включи полученото обезщетение (възнаграждение за извъндоговорно ползване на недвижим имот) сред други източници и да го обложи по общи правила, т.е. данъчната скала (чл. 27 от ЗДДФЛ).

Както е посочено от директора на KIS в индивидуалното данъчно решение от 30 юли 2019 г., 0114-KDIP3-1.4011.330.2019.2.MG: „Получаването на еднократна помощ не представлява доход от източника, посочен в чл. 10 сек. 1, т. 6 от ЗДДФЛ (т.е. договори за наем, пренаем, лизинг, пренаем и други подобни), тъй като основанието за плащането му не е договорът, посочен в тази разпоредба. Следователно не е доходът по чл. 1 точка 2 във връзка с шега. 6 сек. 1а от Закона за единния данък върху доходите върху определени приходи от физически лица. Следователно заявителят няма право да облага с данък въпросната сума под формата на еднократна сума върху регистрирания доход”.