Оценка на недвижим имот при продажба и оспорване на размера му от данъчния орган

Обслужване

Съществуват специфични данъчни последици, свързани с покупко-продажба на недвижими имоти. Данъкоплатецът, който купува апартамент, е длъжен да посочи стойността на имота и за целите на данъка върху гражданскоправните сделки. Случва се цената на недвижимия имот, посочена в нотариалния акт, да не отговаря на пазарната му стойност. Защо? Може да има много причини за това. Най-често разликата се дължи на състоянието и степента на износване на имота към момента на покупката и необходимостта от извършване на определен разход.В случай на занижаване на стойността на имота, данъчният орган, чрез проверка на подадената декларация, може да образува данъчно производство и да установи нова данъчна оценка, съобразена със собствената му оценка и пазарната стойност на имота. Какво трябва да се направи, за да не се допусне органът да стане подозрителен към данъкоплатеца и данъкоплатецът да не плаща данъка в прекомерен размер? Какви са последиците от неправилно извършена оценка на недвижими имоти при продажба? Отговорът е по-долу.

Продажба на недвижим имот - правна форма

Съгласно чл. 158 от СК, продажбата на недвижим имот изисква да е валидна формата на нотариален акт. Неизпълнението на това прави договора за продажба на недвижим имот недействителен. Следователно при продажбата на недвижим имот е необходимо да се уговорите среща при нотариус и за съжаление да се поемат разходите, свързани с това.

Тази позиция се потвърждава от много съдебни решения, вкл. Решение на Върховния съд от 3 юни 2015 г., V CSK 559/14: „Съгласно чл. 158 изречение 1 от СК договорът за прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот следва да бъде сключен под формата на нотариален акт. В случай, че това изискване не е изпълнено, такъв договор е нищожен, което произтича от чл. 73 § 2 изречение 1 kc".

Освен това Върховният съд в своето решение от 25 ноември 2011 г., II CSK 77/11, посочва, че: „Предвидено в чл. 158 от Гражданския кодекс изискването за запазване на формата на нотариален акт се прилага за всички договори, изискващи прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти, както наименни, така и безименни.

Следователно няма значение какво ще бъде наименованието на договора за прехвърляне на собственост. Важното е фактът, че включва задължение за прехвърляне на собствеността.

Договорът за продажба се изготвя от нотариус, но си струва да знаете какви данни трябва да съдържа. Договорът за продажба на недвижим имот трябва да включва:

  1. точно идентифициране на страните по договора за продажба;
  2. точна спецификация на предмета на поръчката, включваща: адрес, площ, регистрационен номер на земя и ипотека и данни от регистъра на земята, сградите или помещенията;
  3. продажна цена;
  4. датата на издаване на предмета на договора, както и датата и начина на плащане;
  5. уточняване на разходите, направени от купувача и продавача.

Посочените в точки 1-3 елементи са необходими компоненти на договора за продажба на недвижим имот. Липсата на някой от тях ще го направи невалиден.

Данък върху гражданскоправните сделки

Съгласно чл. 1 клауза 1 точка 1 лит. и Закона от 9 септември 2000 г. за данък върху гражданскоправните сделки, този данък подлежи на продажба и замяна на стоки и права на собственост.

Данъчното задължение в горния обхват възниква в момента на извършване на дейността, подлежаща на облагане и в този случай се вменява на купувача - новия купувач. Ставката на този данък е 2% и се изчислява върху стойността на имота, посочена в договора.

Платец на този данък е нотариус, който начислява 2% от договорената в акта покупна цена, така че няма възможност за избягване на плащането му. Следователно данъкоплатецът не е длъжен да плаща на данъчния орган такса и да подава декларация PCC-3. Нотариусът сам ще декларира пред данъчната служба колко данък е събрал и на какво основание.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Оценка на имота при продажба под въпрос от данъчния орган - какво да правя?

Съгласно чл. 6 сек. 3 от Закона за данък върху гражданскоправните сделки: „Ако данъкоплатецът не е посочил стойността на предмета на гражданскоправната сделка или посочената от него стойност не съответства, според оценката на данъчния орган, на пазарната стойност, този орган ще поиска от данъкоплатеца да определи: да го увеличи или намали в срок не по-малко от 14 дни от датата на връчване на заявката, като същевременно посочи стойността по собствена предварителна оценка.

В такова искане данъчният орган посочва собствена оценка на имота, чиято продажба е обхваната с нотариален акт: тя се основава на пазарна стойност и съпоставяне на средни цени на подобни имоти в дадено място.

Трябва да се подчертае, че данъчните власти „Също така е длъжен, поради общия процедурен правилник, да обоснове собствената си предварителна оценка и позицията си, че предоставената от данъкоплатеца оценка не съответства на действителната пазарна стойност“ (решение на Областния административен съд в Краков от 20 април 2018 г., I SA / Kr 31/18). Липсата на обосновка на собствената оценка на недвижимия имот от страна на органа прави невъзможно страна в такова производство да се позове на позицията на данъчния орган по фактически начин.

Трябва да се отбележи, че факторите, променящи пазарната цена, използвани за определяне на пазарната стойност на продадената вещ, са фактори, принадлежащи към действителното състояние, а не към правния статут на продадената вещ. При определяне на стойността на имота следва да се вземат предвид техническото състояние, оборудване, стандарт и други параметри, които влияят върху пазарната стойност. Не е позволено да се пренебрегва състоянието и степента на износване на нещата и да се ограничават до средни цени. При обосноваване на пазарната стойност на имота следва да се вземат предвид техническото състояние, оборудване, стандартни и други параметри, които влияят върху пазарната стойност и степента на износване на имота. В обосновката на решението на Воеводския административен съд в Люблин от 14 януари 2009 г. I SA / Lu 399/08, съдът особено подчертава важността на принципите и процедурата за определяне на пазарната стойност на недвижимия имот. В този контекст той твърди, че: „[...] тъй като определянето на пазарната стойност на недвижимия имот има съществени правни последици, то следва да бъде извършено справедливо и с дължимата грижа, по начин, който да посочи, че всички разпоредби, предвидени в чл. 6 сек. 2 от ЗДДФЛ елементи, съставляващи "пазарната стойност на предмета на гражданскоправна сделка". Освен от цените, които се прилагат в дадено населено място, тази стойност се състои от неговото състояние – както правно, така и фактическо”.

Следователно, в отговор на искането на органа, данъкоплатецът следва да представи съответните документи, от които да е видно, че стойността, посочена в нотариалния акт, съответства на пазарната стойност на имота поради състоянието и степента на износване на имота. В този случай ключова може да се окаже фотодокументацията на имота, изготвена и приложена към отговора на искането, както и представянето на евентуални фактури или сметки по ДДС, които показват какви разходи са направени за имота.

Въз основа на представената снимкова документация данъкоплатецът може да докаже, че поради състоянието и степента на износване на имота към момента на закупуване е необходимо/е било необходимо да бъдат направени значителни финансови разходи за привеждането му в годно за употреба състояние. . Тук може да има значение външният вид на имота, вътрешното състояние, топлоизолационната защита и остарялата отоплителна система. Тези фактори оказват голямо влияние върху цената на имота, тъй като купувачът ще трябва да понесе някои финансови разходи.

Пример 1.

Г-н Ян е закупил, въз основа на нотариален акт, от г-н Grzegorz недвижим имот в сграда, намиращ се във Варшава за сумата от 500 000 PLN. Данъчният орган постави под съмнение стойността на имота, посочена в нотариалния акт, тъй като според предварителната му оценка оценката на имота към момента на продажбата трябва да бъде 700 000 PLN. Данъчните призоваха г-н Ян да увеличи стойността на имота, посочен в нотариалния акт. В отговор на призовката г-н Ян посочи, че поддържа текущата стойност на имота поради факта, че състоянието и степента на износване към момента на покупката налагат значителни разходи за ремонт. Като доказателство той представи снимкова документация към момента на покупката и фактура с ДДС, от която се вижда, че купувачът е извършил основен ремонт на имота.

В ситуацията, представена в примера по-горе, органът има две възможности:

  1. Той ще се съгласи с мнението на данъкоплатеца и данъчното производство ще приключи.
  2. Той няма да се съгласи с позицията на данъкоплатеца и на основание чл. 6 сек. 4 от Закона за данъка върху гражданскоправните сделки ще го определи, като вземе предвид представеното от данъкоплатеца становище на експерт или оценител.

Ако данъчният орган назначи експерт и стойността, определена въз основа на неговото становище, се различава с повече от 33% от стойността, дадена от данъкоплатеца, разходите по становището са за сметка на данъкоплатеца. Следователно при назначаване на вещо лице данъчният орган може да начисли на данъкоплатеца разходите по становището, ако определената от данъкоплатеца стойност на имуществото се различава с 33% от посочената от експерта стойност.

Трябва да се подчертае, че ако данъчният орган бъде призован да посочи нова, по-висока стойност на имота от декларираната, си струва доброволно да увеличи стойността на имота с няколко или десетина процента. Тогава данъчният орган може да признае новата стойност и да направи "добавка" към данъка, като по този начин приключи производството. Това може да се окаже по-евтино от възможно експертно мнение.