Въвеждане на частни недвижими имоти в компанията - заслужава си да се знае!

Уебсайт

Често срещан сценарий в практиката на предприемачите е необходимостта от въвеждане на частни активи в тяхната бизнес дейност. Това обикновено се отнася за транспортни средства или друго движимо имущество, например машини, въпреки че понякога предприемачът би искал да въведе частни недвижими имоти в бизнеса. Възможно ли е да се въведе частен имот във фирма?

Представяне на частни недвижими имоти в компанията - как да го направя?

Наредбите не уреждат процедурата за въвеждане на частни активи в стопанска дейност и следователно няма формализиран образец на документ, който да се използва в такава ситуация.

Въвеждането на частен недвижим имот в дружеството изисква отчитане на няколко аспекта, свързани преди всичко с начина на отразяване на недвижимия имот в счетоводните книги, както и определяне на първоначалната му стойност. Важен е и начинът на използване на въведените недвижими имоти в стопанската дейност. Приносът на частен актив (включително недвижим имот) към едноличен търговец като цяло е неутрален. Отделно трябва да се анализира аспектът на привеждането на недвижими имоти в дружество (особено капиталово, напр. дружество с ограничена отговорност), когато подобни операции могат да причинят специфични данъчни последици. В следващата част на тази статия е представена важна информация по темата.

Изготвяне на писмено становище и определяне стойността на имота

Наредбите не уточняват реда за въвеждане на частен актив (включително недвижим имот) в стопанска дейност. Следователно на практика следва да се изготви писмена декларация, в която предприемачът ще декларира използването на даден актив в стопанска дейност - правилността на процедурата, състояща се във въвеждане на частни активи в стопанска дейност, изготвена от данъкоплатеца с декларация, е потвърдено и от данъчните власти.

На следващия етап следва да се определи стойността, която данъкоплатецът следва да включи в изготвената от него декларация. В този момент може да възникне дилема, особено ако имотът е бил в негово владение от дълго време, което е довело до значително увеличение на стойността му, например в резултат на разход.

При това положение следва да се направи препратка към разпоредбите на ЗДДФЛ относно оценката на дълготрайните активи (чл. 22ж), като се изхожда от основното правило относно данъчно признатите разходи (чл. 22, ал. 1), според което:

„Данъчно приспаднати разходи са разходи, направени с цел постигане на доходи или за поддържане или осигуряване на източник на доход, с изключение на разходите, изброени в чл. 23".

Следователно стойността на недвижимия имот следва да се определи въз основа на действително направените разходи, като законодателят е включил подробна уредба в тази връзка в чл. 22ж от ЗДДФЛ, където е посочено как се определя първоначалната стойност на дълготраен актив в случай, че наред с другото, възмездна покупка, частична възмездна покупка или самостоятелно производство. По принцип покупката на недвижим имот е дейност, която изисква специална форма, тоест изготвяне на нотариален акт. Поради това данъкоплатецът следва да включи в декларацията оригиналната стойност, произтичаща от документа, потвърждаващ придобиването, който ще бъде посоченият по-горе нотариален акт. Тази стойност може да бъде увеличена с разходи, свързани с покупката на недвижим имот, които съгласно чл. 22 g от параграф 1. 3 увеличаване на покупната цена (включително разходите за нотариални такси, данъчни такси, агенции за недвижими имоти), както и други документирани разходи, увеличаващи стойността на имота. Въвеждането на частен недвижим имот в дружеството включва изготвяне на писмено изявление, съдържащо по-специално неговата стойност, която следва да се определи въз основа на историческата покупна цена, произтичаща от нотариалния акт. Покупната цена може да бъде увеличена чрез документирани разходи, свързани с покупката на въпросния имот и други документирани разходи за имота, допринесли за увеличаването на неговата стойност.

Въвеждане на частни недвижими имоти в компанията и недокументирани разходи за недвижими имоти

Само когато по обективни причини не е възможно да се определи покупната цена, тогава данъкоплатецът може да се позове на чл. 22 g от параграф 1. 8 от ЗДДФЛ. В светлината на цитирания по-горе регламент:

„(...) ако не е възможно да се определи покупната цена на дълготрайните активи или техните части, придобити от данъкоплатците преди датата на установяване на регистрите или съставяне на списъка по чл. 22н, първоначалната стойност на тези мерки се взема в размер на получената от данъкоплатеца оценка, като се вземат предвид пазарните цени на дълготрайни активи от същия вид през декември на годината, предхождаща годината на установяване на отчетите или изготвянето на списъка и състоянието и степента на тяхното износване."

Тук обаче следва ясно да се посочи, че това правило няма да важи за покупната цена на недвижимия имот, тъй като то произтича от нотариалния акт и е известно. Горната наредба обаче може да бъде полезна за оценка на направените от данъкоплатеца разходи за недвижими имоти, които той не може да документира, тъй като данъкоплатецът не е трябвало да разполага с документи за подобно обстоятелство.

Подобен случай е разгледан и в индивидуалното определение на директора на Национална данъчна информация от 07.09.2017 г. изх. 0115-KDIT3.4011.191.2017.1.DW. Жалбоподателят не е могъл да документира направените разходи за имота, което значително увеличава стойността му, поради което е заел позицията, че при принос на имота за стопанска дейност той следва да бъде оценен по пазарната му стойност на основание чл. 22 g от параграф 1. 8 от ЗДДФЛ. Директорът на ДДИН не споделя теорията на данъкоплатеца, тъй като смята, че покупната цена на недвижимия имот е известна и следва да се вземе от договора за продажба, тоест от нотариалния акт. Само разходите за недвижими имоти могат да бъдат оценени по чл. 22 g от параграф 1. 8 от ЗДДФЛ, като за това обстоятелство е най-добре да се назначи оценител на имота, с това заключение органът обобщи посоченото по-горе тълкуване:

„В обобщение, с оглед на факта, че жалбоподателката и нейният съпруг са направили значителни разходи за въпросния имот от 2005 г. насам – в съответствие с общото правило, установено в чл. 22 g от параграф 1. 1 точка 1 от горното от закона, като се има предвид чл. 22 g от параграф 1. 3 по-горе от закона, при представената ситуация първоначалната стойност на сградата ще бъде покупната цена, произтичаща от нотариалния акт, увеличена със стойността на всички разходи. За да определите размера на разходите, които не са документирани с фактури, можете да използвате оценката на експерт-оценител.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Начинът на включване на недвижимите имоти в книгата зависи от начина, по който се използва в стопанската дейност

След съставянето на съответната декларация за въвеждане на частни недвижими имоти в стопанска дейност, операцията трябва да бъде надлежно отразена в книгата. В зависимост от това как въпросният имот се използва за бизнес, това може да стане по два начина:

  1. ако недвижимият имот отговаря на нормативните условия, при които следва да бъде класифициран като дълготраен актив, той следва да бъде вписан в регистъра на дълготрайните активи и нематериалните активи, като амортизацията ще се извърши по себестойността;
  2. ако данъкоплатецът извършва стопанска дейност, включваща, inter alia, за покупко-продажба на недвижим имот за собствена сметка, а въведения недвижим имот за стопанска дейност след това се препродава, напр. след построяването на сграда/сгради върху нея, тогава данъкоплатецът следва да включи такава операция в 10 колона. на книгата"Закупуване на търговски стоки и материали по изкупни цени”.

При квалифицирането на недвижимия имот, въведен в стопанска дейност като дълготраен актив, на първо място трябва да се има предвид чл. 22в от ЗДДФЛ, който изключва земята и вечните права на ползване върху земя от амортизация. Следователно данъкоплатецът следва да разграничи стойността на сградите, които ще представляват разход в стопанската дейност, като направи амортизационни начисления, определени въз основа на приетата амортизационна норма (индивидуална или от списъка с ставки) и стойността на земята или правото на постоянно ползване на земя, които съгласно горната наредба не подлежат на амортизация (съставляват разход към момента на продажба - чл. 23, ал. 1, ал. 1 от ЗДДФЛ).

От своя страна данъкоплатец, извършващ дейност в областта на недвижимите имоти, въвеждащ частен недвижим имот с намерение да го препродаде (за търговски цели), трябва да третира такава операция като класическа покупка на стоки / материали. Легитимността на подобна процедура е многократно потвърждавана от данъчните власти. Например директорът на Данъчната камара в Познан в индивидуалното тълкуване с референтен номер ILPB1 / 4511-1-1639 / 15-4 / KF от 16 март 2016 г. посочва, че:

„(...) поради факта, че предмет на стопанска дейност на гражданскоправното дружество, в което съдружник е заявителят, ще бъде, наред с другото, покупко-продажбата на собствени недвижими имоти, закупените недвижими имоти на земя следва да се разглеждат като търговска стока. Разходите, направени за придобиване на въпросната земя, която ще бъде прехвърлена за целите на стопанската дейност, извършвана от гражданското дружество, могат да представляват данъчно признати разходи за неземеделски дейности. Въпреки това фактът на прехвърляне на въпросния имот към стопанска дейност следва да бъде надлежно документиран. За целта следва да се изготви подходяща декларация, придружена от съставен нотариален акт за закупуване на тази земя. Горните разходи следва да бъдат включени в данъчната книга за приходите и разходите в колона 10 (покупка на търговски стоки и материали) на датата, на която въпросният имот ще бъде въведен в стопанска дейност. Следователно позицията на заявителя трябва да се счита за правилна”.

В подобен случай подобна процедура е одобрена и от директора на Данъчната камара в Лодз, в индивидуалното тълкуване с референтен номер PTPB1 / 415-317 / 13-5 / KSU от 16 август 2013 г.

Освен това е необходимо да се отрази стойността на непродадения недвижим имот в съставения в края на годината опис, който трябва да включва и стойността на разходите за инвестиция (т.нар. незавършено производство). В светлината на § 26 сек. 3 от Наредбата на министъра на финансите за водене на данъчна книга за приходите и разходите, при обслужващи и строителни дейности незавършеното производство се отчита по производствени разходи, но не може да бъде стойност, по-ниска от себестойността на преките материали, използвани за незавършена работа. В крайна сметка частните недвижими имоти, прехвърлени за бизнес цели, които са класифицирани като търговски стоки, ще бъдат себестойността на данъчната година, през която данъкоплатецът получава приходи от продажбата им.