Загуба на жилищно облекчение чрез временно отдаване под наем на недвижим имот - добре е да знаете!

Обслужване На Услуги

Данъкоплатците, които продават недвижими имоти и искат да избегнат плащането на данъци, често избират да използват средствата за закупуване на друг имот, който е изцяло жилищен. Благодарение на това продажбата се възползва от освобождаване от данъци. В тази статия ще отговорим на въпроса дали може да се загуби жилищното облекчение при временно отдаване под наем на имота!

Освобождаване за собствени жилищни цели

Въпреки това, преди да преминем към подробно обсъждане на представения проблем, нека се заемем с общи въпроси. Следва да се обясни, че на основание чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. и ЗДДФЛ източник на доходи е продажбата на недвижим имот или част от него и дял в недвижим имот, ако възмездната продажба не се извършва при извършване на стопанска дейност и е извършена в случай на възмездна продажба на недвижим имот преди изтичане на 5 години, считано от края на календарната година, в която е извършено придобиването или строителството.

Не винаги обаче данъкоплатецът ще бъде задължен да плаща данъка, тъй като законът предвижда възможността да се възползва от освобождаването в това отношение. Е, съгласно чл. 21 сек. 1, т. 131 от ЗДДФЛ, доходи от продажба на недвижими имоти и права върху собствеността по чл. 30д, в размер, който съответства на произведението на този доход и дела на направените разходи за собствено жилище в приходите от възмездна продажба на недвижими имоти и права върху собственост, ако започва от датата на възмездното разпореждане, не по-късно в рамките на три години от края на данъчната година, през която е извършена продажба срещу заплащане, доходът, получен от продажбата на този имот или това право на собственост, е изразходван за собствени жилищни цели; документално направените разходи за тези цели се зачитат до размера на приходите от продажба на недвижими имоти и права върху собственост срещу заплащане.

Следователно, в ситуация, когато доходът от продажба срещу заплащане е изцяло разпределен за жилищни цели, тогава доходът, получен по тази сметка, ще се възползва изцяло от освобождаването от данък върху дохода. Такова жилищно предназначение е между другото покупка на друг недвижим имот (чл. 21 (25) (1) (а) от ЗДДФЛ). Ако данъкоплатецът продаде недвижимия имот срещу възнаграждение преди изтичането на 5 години, считано от края на календарната година, през която е извършено придобиването, той може да избегне данъка, като разпредели цялата сума от продажбата за собствени жилищни цели.

Определяне на предназначението на вашето собствено жилище

На този етап трябва да се обясни, че въпреки че Законът за ДДФЛ изброява каталог на разходите, които се квалифицират за категорията за собствено жилищно предназначение, легалната дефиниция на това понятие не се намира никъде.

Приема се обаче, че това се отнася за изразходване на средства за недвижими имоти, които трябва да служат като жилищен имот за данъкоплатеца. С други думи, предполага се, че това е пословичният "покрив над главата". Същността на освобождаването е да се задоволят жилищните нужди на данъкоплатеца. В резултат на това освобождаването не може да се използва чрез изразходване на средства за закупуване на недвижим имот за друго лице или за доходоносна покупка (например по-нататъшна препродажба). Освобождаването от данъци, посочено в чл. 21 сек. 1 т. 131 от ЗДДФЛ се дължи само ако средствата са изразходвани за недвижим имот, отговарящ на преките жилищни нужди на данъкоплатеца.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Собствени жилищни цели и загуба на жилищно облекчение чрез временно отдаване под наем на недвижими имоти

В контекста на гореизложените съображения може да има значителни съмнения от страна на данъкоплатците какво, в ситуация, когато недвижимият имот, който позволява освобождаването, ще бъде временно отдаден под наем.

На първо място трябва да се отбележи, че ЗДДФЛ не уточнява кога и колко време данъкоплатецът трябва да живее в придобития недвижим имот. Собствените жилищни цели са обективна категория, като проверката на условието за изпълнение на това условие се извършва в момента на извършване на покупката и от гледна точка на намерението на данъкоплатеца. Ако данъкоплатецът е закупил имота за задоволяване на жилищните нужди, но поради външни обстоятелства извън негов контрол не може да ги удовлетвори в този имот, това положение не може да доведе до загуба на правото на освобождаване по чл. 21 сек. 1 т. 131 от ЗДДФЛ.

Тази позиция е доста общоприета в съдебната практика на съдилищата. Например, Върховният административен съд в своето решение от 29 ноември 2016 г., II FSK 3126/14 заяви:

„Според Върховния административен съд временните наеми на закупени апартаменти, обосновани от обективни обстоятелства, сами по себе си не могат да означават, че данъкоплатеца няма да преследва собствените си жилищни цели в тези апартаменти. Законодателят не е предвидил в съдържанието на анализираните разпоредби собственото жилищно предназначение в закупеното помещение да се осъществява непрекъснато от датата на закупуването му. Следва обаче да се съгласим с първоинстанционния съд, че за признаване на изпълнението на условията за ползване на данъчното облекчение не е достатъчна декларацията на данъкоплатеца, че преследва жилищната си цел чрез посочените покупки. Законодателят не е използвал правото на освобождаване от данък от устна декларация за такова намерение при покупката, но ясно е посочил, че покупката трябва да се извърши за собствени жилищни цели”.

Важно е обаче, че правото на освобождаване може да бъде запазено само ако наемът е причинен от обективни външни причини. Освобождаването не се предоставя обаче, ако данъкоплатецът купува недвижим имот строго с цел печалба под наем и това е било неговото намерение от самото начало.

Пример 1.

Данъкоплатецът продал недвижимия имот и с приходите от продажбата закупил апартамент, в който възнамерявал да преследва собствени жилищни цели. Няколко месеца след като живее в този имот, той е диагностициран с тежко заболяване, което е свързано с дълъг престой в болницата. Жилището е отдавано под наем по време на възстановяването. След възстановяване данъкоплатецът е пребивавал в имота. При тези обстоятелства временният наем не води до загуба на правото на уволнение.

Пример 2.

Данъкоплатецът е продал имуществото, придобито по наследство, като с приходите от продажбата е закупил апартамент в Краков с цел отдаване под наем. Самият той живее постоянно във Варшава. В случая няма право на уволнение, тъй като отначало намерението му е било да наеме имота, а не да задоволява собствените си жилищни нужди.[alert-info] В светлината на съдебните решения временното отдаване под наем на закупеното помещение, обосновано от обективни обстоятелства, не означава автоматично загуба на правото на освобождаване, описано в чл. 21 сек. 1 т. 131 от ЗДДФЛ. Не е изключено, че след временното отдаване под наем данъкоплатецът няма да задоволи жилищните нужди в този имот. Освен това ЗДДФЛ не съдържа условието жилищното предназначение да се реализира непрекъснато от датата на закупуване.

Имайки предвид горните разяснения, следва да се посочи, че при определени обстоятелства е допустимо временно отдаване под наем на недвижими имоти, придобити при освобождаването по чл. 21 сек. 1 т. 131 от ЗДДФЛ. Ако намерението на данъкоплатеца е било да направи такъв имот "покрив над главата си", а отдаването под наем е по независещи от данъкоплатеца причини, се запазват условията за изразходване на средства за собствено жилище.