Продажба на недвижим имот от физическо лице и ДДС

Обслужване На Услуги

Недвижими имоти се продават срещу заплащане не само от професионални предприемачи, но и от физически лица, които не извършват никаква стопанска дейност. Трябва да се отбележи, че при определени обстоятелства този вид продажба на недвижими имоти може да представлява интерес и за данъка върху добавената стойност. В тази статия ще посочим кога физическо лице става търговец по ЗДДС.

Определение за платец на ДДС

Основният въпрос е да се изясни кой е субектът, задължен да плаща ДДС. Както четем в чл. 15 сек. 1 от ЗДДС данъкоплатци са юридически лица, организационни единици без правосубектност и физически лица, извършващи независима икономическа дейност, посочени в ал. 2, независимо от целта или резултата от тази дейност. Съгласно чл. 15 сек. 2 от този закон икономическата дейност обхваща всички дейности на производители, търговци или доставчици на услуги, включително лица, придобиващи природни ресурси и земеделски производители, както и дейността на лицата на свободна практика. Икономическата дейност включва по-специално дейности, състоящи се в непрекъснато използване на стоки или нематериални активи за търговски цели.

В светлината на горната дефиниция не е необходимо да има фирма, регистрирана в CEIDG, за да се квалифицира дадено лице като платец на ДДС. Решаващи са обективните обстоятелства, което означава, че самата дейност с търговски характеристики е основание да се счита, че продажбата е дейност, облагаема с ДДС.

Въз основа на ДДС статут на данъкоплатец може да получи и физическо лице, продаващо частна собственост, включително недвижима собственост.

Продажба на недвижими имоти и критериите за разглеждане на продажбата като икономическа дейност

В светлината на гореизложеното възниква въпросът какви критерии следва да се спазват при оценка на конкретна продажба – дали тя представлява база за изчисляване на ДДС или е извън нейния обхват. За съжаление не откриваме никакви намеци в ЗДДС. Можем само да се позоваваме на наличната юриспруденция, в която доминира правилната теза, че продажбата на частна собственост, извършена при обикновено управление на правата на собственост, сама по себе си не представлява икономическа дейност и следователно не подлежи на данъчно облагане. .

От друга страна, ако продажбата е подобна на професионална търговия в областта на недвижимите имоти и продавачът предприема редица активни дейности и ангажира допълнителни средства и дейности в обхвата на такава продажба срещу възнаграждение, тази сделка може да бъде класифицирана като обект на ДДС.

Тази позиция се потвърждава от тълкуването на директора на Националната данъчна информация от 4 март 2019 г., 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO: "Следователно, ако физическо лице продаде личното си имущество, като тази дейност се извършва от време на време и няма за цел да стане трайна, това не означава извършване на стопанска дейност по смисъла на чл. 15 сек. 2 от Закона за данък върху добавената стойност.

Ако няма индикации за дейността на продавача по продажба на недвижим имот, която да е съпоставима с дейността на субекти, професионално занимаващи се с този вид търговия - продажбата на недвижими имоти не представлява търговска дейност, облагаема с ДДС, а пада под управлението на частна собственост”.

Продажбата на недвижими имоти, която е обикновеното управление на собствеността върху частна собственост, не попада в обхвата на ДДС. С данък върху добавената стойност могат да се облагат само дейности, които са професионални и подобни на професионалните дейности на търговеца.

Струва си да се обясни кои обстоятелства – според данъчните власти и административните съдилища – са от решаващо значение в контекста на горепосоченото разграничение. Също така в този случай няма законови разпоредби, които задължават да се позовават на наличните съдебни решения. Например, в решението на Върховния административен съд от 6 юли 2018 г. I FSK 1986/16 можем да прочетем: „Дали дадено физическо лице, продаващо строителни парцели, действа като данъкоплатец, извършващ търговска дейност (като търговец), е необходимо да се установи, че дейността му в тази сфера приема професионална (професионална) форма, която се проявява с такава дейност на това лице в сфера на сделки с недвижими имоти, което може да показва, че дейността му приема организирана форма (напр. покупка на земя за застрояване, нейната инфраструктура, разделяне на вътрешни пътища, предприети маркетингови дейности за продажба на парцели, излизане извън обичайните форми на реклама, получаване на решение относно условията на застрояване (застрояване) или заявление за изработване на устройствен план за продаваната площ, извършване на бизнес в областта на устройствените услуги или други подобни услуги от подобен характер). В същото време този вид "търговска" дейност трябва да се обозначава от последователността на горепосочените обстоятелства, а не само от факта, че е настъпило отделно от тези обстоятелства.”.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Следователно фактите, които могат да показват, че физическо лице извършва бизнес в областта на търговията с недвижими имоти, се фокусират върху обстоятелства като: покупка на земя, предназначена за застрояване; неговото въоръжение; разделяне на вътрешни пътища; маркетингови дейности, предприети за продажба на парцели, надхвърлящи обичайните форми на реклама; получаване на решение за условията за застрояване на земята; заявление за изработване на устройствен план; предоставяне на услуги, подобни на услугите за развитие. Трябва обаче да се подчертае, че анализът обхваща всички дейности, предприети от данъкоплатеца. Възникването на една дейност (например самото заявление за условия за развитие) не може да бъде решаващият критерий, който автоматично определя икономическата дейност.

Интересното е, че критерият, определящ класифицирането на дадена дейност на данъкоплатец като дейност, облагаема с ДДС, не е нито броят, нито размерът на сделките за продажба на недвижими имоти.

Не могат да бъдат установени строги правила, които да разграничат продажбата при обичайното управление на частна собственост и дейността на търговец. Всеки случай трябва да се разглежда за всеки отделен случай чрез оценка на конкретните фактически обстоятелства около продажбата. Винаги се оценяват всички факти от действието, а не отделни събития.

Преминавайки към обобщението, трябва да отбележим, че има ситуации, при които продажбата на недвижим имот от лице, което няма официално регистрирана фирма, ще се третира като икономическа дейност. Законовата дефиниция на тази дейност се основава на обективни критерии. Освен това законът не съдържа разпоредби, които биха могли да дадат указание как да се направи разлика между продажба при обикновено управление на частна собственост и възмездна продажба при условия, указващи извършване на стопанска дейност. Въпреки че в постановените решения и тълкувания могат да се намерят няколко критерия, не бива да се забравя, че всеки случай се анализира отделно. При тези обстоятелства най-доброто и в същото време най-безопасното решение изглежда е да се кандидатства за индивидуално тълкуване в конкретен случай.