Продажба на недвижими имоти от съпрузи - практически съвети

Обслужване На Услуги

Имуществената общност допуска ползването на имуществото, натрупано от всеки от съпрузите преди сключването на брака. Продажбата на недвижим имот от общото имущество, вписано в регистъра на дълготрайните активи на един от съпрузите, използвани в облагаема дейност, води до разграничаване на правилата за облагане с данък върху доходите. Да видим как върви продажбата на недвижими имоти от съпрузи!

Определение за обща собственост

Съгласно чл. 31 § 1 от Закона за семейството и настойничеството при сключване на брака между съпрузите по силата на закона се учредява съвместно имущество (съвместно имущество), включително имущество, придобито по време на неговия мандат от двамата съпрузи или от единия. от тях (съвместна собственост). Съсобственост, съществуваща между съпрузи, останали в обща собственост, е т.нар съвместна собственост. Следователно не е възможно да се разпореди с дяловете в тази съвместна собственост.

Имуществените вещи, които не са обхванати от законовата общност, принадлежат към личната собственост на всеки съпруг. Личното имущество на всеки съпруг включва:

  • имущество, придобито преди учредяването на законовата общност;
  • вещи, придобити по наследство, завещание или дарение, освен ако наследодателят или дарителят не е решил друго.

Съпрузите могат със споразумение, сключено под формата на нотариален акт, да разширят или ограничат законовата общност или да установят имуществено разделяне или имуществено разделяне с изравняване на имуществото (договор за собственост).

Продажба на недвижими имоти от съпрузи и правилата за данъчно облагане

Що се отнася до продажбата на недвижими имоти, ЗДДФЛ посочва, че - на основание чл. 10 сек. 1, т. 8 - източник на доходи е продажба срещу заплащане, при спазване на разпоредбите на ал. 2:

  1. недвижими имоти или части от тях и участие в недвижими имоти;
  2. право на кооперативна собственост върху апартамент или бизнес помещение и право на еднофамилна къща в жилищна кооперация;
  3. вечни права на ползване на земя;
  4. други неща

- ако възмездната продажба не се извършва при извършване на стопанска дейност и е извършена в случай на продажба на недвижим имот и права върху собственост срещу възнаграждение, посочено в буква а). а-в - преди изтичането на пет години от края на календарната година, през която е извършено придобиването или строителството, и други неща - преди изтичането на шест години от края на месеца, през който е извършено придобиването; в случай на смяна тези периоди се прилагат за всяко лице, което извършва смяна.

Същевременно следва да се поясни, че при положение, при което е налице разширяване на съпружеската имуществена общност чрез включване на имущество, което преди това е било частно имущество на единия от съпрузите, владението на имота не представлява придобиването му в рамките на смисълът на чл. 10 сек. 1 т. 8 от ЗДДФЛ.

Датата на придобиване на недвижим имот, въведен от отделната собственост на единия от съпрузите в общата собственост на съпрузите, е датата на придобиване от съпруга, който е включил имота в общата собственост (виж например индивидуалното решение на директорът на Националната данъчна информация от 25 септември 2018 г. 0115-KDIT2-1.4011.267.2018 .2.AS). Същата позиция е изложена от Върховния административен съд в решение от 22 март 2017 г., II FSK 465/15, в което се посочва, че датата на закупуване на такъв недвижим имот следва да бъде датата на придобиването му в личната собственост на първия съпруг, а същевременно и дохода, получен от продажбата на предметната част на законовата общност, той е неделим в общото имущество, поради което облагането на половината му би се наложило еднакво на всеки от съпрузите.

Пример 1.

Г-жа Анна закупи къща през 2010 г. Пет години по-късно тя се омъжи за г-н Ярослав. Като се има предвид, че съпрузите имат законови права върху обща собственост, г-н Ярослав е собственик на къщата от 2010 г. по смисъла на Закона за данъка върху доходите на физическите лица. В случай, че г-н Ярослав използва общ недвижим имот в своя бизнес, последващата му продажба няма да подлежи на облагане с данък върху доходите на съпрузите.

Подобна позиция е изложена и от директора на Национална данъчна информация в индивидуалното определение от 05.06.2017 г. 0115-KDIT2-3.4011.15.2017.1.JG.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Продажба на недвижими имоти от съпрузи и доходи от стопанска дейност

Съгласно чл. 14 сек. 2 точка 1 лит. а) от ЗДДФЛ облагаемият доход е продажбата на тези активи, които отговарят на законовата дефиниция за дълготраен актив и са включени в регистъра на дълготрайните активи и нематериалните активи. Под дълготраен актив се разбира:

  • притежавани или съвместно притежавани от данъкоплатеца, придобити или произведени самостоятелно, завършени и годни за употреба към датата на приемане за употреба:
  • постройки, сгради и помещения, които са самостоятелна собственост;
  • машини, устройства и транспортни средства;
  • Други предмети;
  • с очакван период на използване повече от една година;
  • използвани от данъкоплатеца за целите, свързани с неговата стопанска дейност или въведени в употреба въз основа на договор за наем или лизинг или договор от подобен характер.

В обобщение, доходът от стопанска дейност по правило е разпореждането с дълготрайни активи от данъкоплатеца, независимо дали данъкоплатецът е въвел или не компонентите в регистъра на дълготрайните активи и нематериалните активи, както и дали е бил класифицирани като данъчно признати разходи, извършени амортизации от първоначалната им стойност.

Продажба на жилищни и нежилищни недвижими имоти – разлики в данъчното облагане

Общите имуществени елементи, използвани в извършваната стопанска дейност от един от съпрузите, представляват неговия доход от стопанска дейност. Продажбата на тези компоненти няма да се облага с данък върху доходите на съпрузите.

Законодателят прави разлика между жилищни и нежилищни недвижими имоти при продажбата на компоненти, използвани от данъкоплатеца в извършваната стопанска дейност. Той регламентира това, като посочва, че приходите от стопанска дейност не включват приходите от продажба срещу заплащане, използвани за нуждите, свързани със стопанската дейност и за управление на специални звена на селскостопанското производство: жилищна сграда, нейната част или дял в такава сграда, апартамент, представляващ отделен недвижим имот или дял в такова помещение, земя или дял от земя, или право на постоянно ползване на земя или дял в такова право, свързано с тази сграда или помещение, право на кооперативна собственост върху жилище или дял в такова право и право на еднофамилна къща в жилищна кооперация или дял в почти така.

Пример 1.
Г-н Збигнев донесе жилищна къща и офис сграда в брачната собственост. И двата имота в момента се използват от г-жа Малгожата в нейната бизнес дейност. Съпрузите възнамеряват да продадат и двата имота.

Данъчните последици в случай на продажба на активи, използвани в стопанската дейност, принадлежащи към обща собственост, ще бъдат както следва:

Нежилищен имот Жилищен имот
Продажбата на офис сградата, използвана в извършваната стопанска дейност, ще доведе до необходимост от облагане на доходите, получени от неземеделска дейност. Продажбата на недвижим имот под формата на жилищна сграда, използвана в стопанска дейност, съставляваща съставна част от обща собственост, ще генерира облагаем доход при общи условия.
Законодателят предвижда изключване от облагане на активи, изтеглени от стопанска дейност. Ако между първото число на месеца, следващ месеца, през който активите са били изведени от дейност, и датата на възмездното им разпореждане са изминали 6 години, приходите от възмездно разпореждане с тези активи не представляват приход от стопанска дейност. Данъкоплатец, който продаде частен имот за 5-годишен период, може да се възползва от данъчното освобождаване (от т.нар. жилищно облекчение), предвидено в чл. 21 сек. 1 т. 131 от ЗДДФЛ. Условието за ползване на това освобождаване е да се разпределят - в рамките на три години - средствата, получени от тази продажба, за собствени жилищни цели.
Срещу възнаграждение продажбата на недвижим имот, представляващ предмет на съвместна собственост на съпрузите, използван в стопанска дейност от единия от съпрузите, представлява изцяло доход от неземеделска стопанска дейност, само на субекта, който действително е използвал недвижимия имот за целите на икономическата си дейност.
По същия начин: индивидуално тълкуване на директора на Националната данъчна информация от 4 септември 2018 г., № 0114-KDIP3-1.4011.365.2018.2.LZ.
 

В обобщение, данъчните последици от продажбата на недвижим имот от съвместно имущество, използвано от един от съпрузите в неговата стопанска дейност, зависят от статута на недвижимия имот:

  • в случай на жилищен недвижим имот, неговата продажба представлява доход, обложен на общи принципи, и ако са изпълнени определени условия, този доход ще подлежи на освобождаване от данък;
  • продажбата на нежилищен имот ще представлява доход от стопанска дейност с данъкоплатеца, използвал тази мярка в извършваната стопанска дейност.