Продажба на недвижими имоти и комасация или делба

Обслужване На Услуги

Продажбата на недвижими имоти е тема, която може да засегне всеки собственик на земя. Въпросът е важен, защото във връзка с продажбата може да се наложи плащане на данък върху доходите. Предмет на статията е да се анализира влиянието, което оказва върху продажбата на недвижими имоти, комасацията или делбата на земята.

Продажба на недвижими имоти - данъчни правила

В самото начало следва да се отбележи, че съгласно чл. 10 сек. 1, т. 8 от ЗДДФЛ, данък се дължи за разпореждане с:

  1. недвижими имоти или части от тях и участие в недвижими имоти;
  2. право на кооперативна собственост върху апартамент или бизнес помещение и право на еднофамилна къща в жилищна кооперация;
  3. вечни права на ползване на земя;
  4. други неща

- ако възмездната продажба не се извършва при извършване на стопанска дейност и е извършена в случай на продажба на недвижим имот и права върху собственост срещу възнаграждение, посочено в буква а).а-в - преди изтичането на пет години от края на календарната година, през която е извършено придобиването или строителството, и други неща - преди изтичането на шест години от края на месеца, през който е извършено придобиването; в случай на смяна тези периоди се прилагат за всяко лице, което извършва смяна.

Горната разпоредба представлява общото правило, според което платената продажба на недвижим имот, неговата част или дял от недвижим имот преди изтичане на 5 години, считано от края на календарната година, в която е извършено придобиването или строителството, поражда данъчно задължение под формата на плащане на данък върху дохода. В резултат на това, ако възмездното разпореждане би станало след 5 години от края на календарната година, през която е извършено придобиването или строителството, доходът, получен от възмездното разпореждане, изобщо не подлежи на облагане. В светлината на тези законови условия става много важно правилното определяне на момента на придобиване на недвижим имот.

Терминът "придобиване" трябва да се разбира широко, така че това ще бъде не само покупка, но и разписка чрез наследяване, дарение или прекратяване на съвместна собственост. Най-важното обаче е тази фраза да се разбира в цивилистически смисъл, тоест като акт, който прехвърля правото на собственост. Съгласно чл. 155 § 1 от Гражданския кодекс, договорът за покупко-продажба, замяна, дарение или друго споразумение, задължаващо прехвърлянето на собствеността върху вещта по маркираната самоличност, прехвърля собствеността на купувача, освен ако специална разпоредба не предвижда друго или страните са се споразумели. в противен случай.

Продажбата на недвижим имот е облагаема, ако е извършена в рамките на 5 години от края на календарната година, през която е извършено придобиването. От друга страна, придобиването се разбира като поемане на собствеността върху недвижим имот.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Какво е въздействието на разделянето или комасацията на земята в момента на покупко-продажба на недвижими имоти?

След тези предварителни коментари относно правилата за данъчно облагане възниква проблем как разделянето или уедряването на земята се отразява на момента на придобиване, от който се изчислява датата на облагаемата продажба. С други думи, при разделянето или уедряването на земята определя ли се нова дата на придобиване, от която следва да се отчита петгодишният данъчен гратисен период?

В отговор на този въпрос следва да се посочи, че самият факт на делба или сливане на земята е ирелевантен от гледна точка на собствеността. Следователно, ако собственикът раздели/слее недвижимия имот, ние не се занимаваме с никакво ново придобиване, тъй като това е един и същ недвижим имот, собственост на едно и също лице. Трябва да се отбележи, че в резултат на такива действия структурата на собствеността върху земята не се променя. Сливането или разделянето са само технически дейности, регламентирани от геодезическия закон, поради което това обстоятелство е ирелевантно, тъй като разпоредбите на закона поставят данъчните ефекти от продажбата на недвижим имот в зависимост от датата на придобиването му, а не от датата на разделяне или консолидиране.

Това се потвърждава от множество тълкувания на данъчните власти. Например писмото на директора на Националната данъчна информация от 26 септември 2017 г. 0111-KDIB2-1.4010.138.2017.2.ZK информира:

„Заинтересованите лица съобщиха, че през 2016 г. са продали парцели No124/18 и 124/19, които са възникнали в резултат на делбата на парцел 124/1, който са придобили през 1993г. Така петгодишният срок, посочен в чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. а – в) от данъчния акт, изтекъл в разглеждания случай на 31.12.2008г. Фактът, че парцел № 124/1 е бил разделен на парцел № 124/18 и 124/19 е ирелевантен в настоящия случай, тъй като не е променил обхвата на собствеността на заинтересованите лица върху парцелите”.

В светлината на изложените правни аргументи е без значение дали земята ще бъде продадена изцяло или ще бъде разделена на по-малки парцели, тъй като за определяне на евентуално данъчно задължение е от значение само датата на придобиване на собствеността върху имота.

Сливането или разделянето на земя, които са технически дейности, не оказват влияние върху плащането на данък върху доходите от продажби, тъй като не отбелязват момента на покупка на недвижимия имот. Такова придобиване се извършва единствено въз основа на правен иск, който прехвърля собствеността.

Пример 1.

През 2010 г. данъкоплатецът е придобил незастроена земя по наследство. През 2018 г. той раздели имота на 5 по-малки парцела. През 2019 г. той ги продаде всичките. В този случай няма да има възмезден данък върху продажбата на недвижимия имот, тъй като данъчният период за продажбата е изтекъл на 31 декември 2015г.

От друга страна, повече съмнения могат да възникнат при продажбата на парцел, създаден в резултат на обединяване на няколко парцела с различно време на придобиване. Трябва обаче да се отбележи, че чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. а) от ЗДДФЛ се отнася за продажба на недвижим имот или част от него срещу заплащане. Следователно в такива ситуации полученият приход следва да се определя пропорционално. Както следва от чл. 19 параграф 1 от ЗДДФЛ, доходи от продажба на недвижим имот или права на собственост и други вещи по чл. 10 сек. 1, т. 8 е стойността им, изразена в цената, посочена в договора, намалена с разходите за обезвреждане.

Пример 2.

През 1999 г. данъкоплатецът е придобил по наследство парцел с площ от 0,25 ха. През 2016 г. той закупи парцел до него, с площ от 0,75 ха. През 2018 г. той извърши комасация, а през 2019 г. продаде обединената земя за 200 000 PLN. Следователно в този случай имаме две дати на придобиване, т.е. 1999 и 2016 г. В резултат на това данъчното задължение върху продажбите, извършени през 2019 г., се прилага за тази част, съответстваща на парцела, закупен през 2016 г. Това означава, че облагаемият доход в този случай възлиза на 150 000 PLN (200 000 x 0,75).

В случай на платена продажба на обединена земя, приходът следва да се определя по отношение на отделни части от недвижимия имот, като се отчита всеки път момента на покупката. Датата на комасацията обаче не определя новия момент на придобиване.

Накрая, заслужава да се припомни, че съгласно чл. 30e параграф. 1 от ЗДДФЛ за доходите от продажба на недвижим имот срещу заплащане и правата, посочени в чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. а – в данъкът върху дохода е 19% от данъчната основа. В светлината на чл. 30e параграф. 2 по-горе от акта, основата за изчисляване на данъка по ал. 1 е доходът, представляващ разликата между доходите от разпореждане с недвижим имот или възмездни права, посочени в съответствие с чл. 19 и разходите, определени съгласно чл. 22 сек. 6 в и 6 г, плюс сумата на амортизацията, посочена в член 1. 22 ч. от параграф 1. 1 точка 1, направени от продадения недвижим имот или права.

Въпреки това, както е посочено в чл. 30e параграф. 4 от ЗДДФЛ след изтичане на данъчната година данъкоплатецът е длъжен да покаже в данъчната декларация по ДДС-39:

1. доходите, получени през данъчната година от възмездна продажба на недвижими имоти и права върху собствеността по чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. а-в и изчислява дължимия данък върху дохода, към който чл. 21 сек. 1 точка 131

или

2. доходите по чл. 21 сек. 1 параграф 131 (освободен от данък).

Съгласно чл. 30e параграф. 5 от Закона за доходите от продажба на недвижими имоти и възмездни права на собственост по чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. a – c не се комбинира с приходи (приходи) от други източници. В съответствие с чл. 45 сек. 1а, т. 3 от ЗДДФЛ, декларацията по ДДФЛ-39 в отчетените приходи или загуба от продажба на недвижим имот за възмездно представяне следва да се подаде в периода от 15 февруари до 30 април на годината, следваща данъчната година.

Продажбата на недвижим имот в периода от 5 години от края на календарната година, в която е извършено придобиването, означава, че данъчната основа следва да бъде доходът, представляващ разликата между приходите от продажби и покупната цена. Данъчната ставка винаги е 19%. Данъчните сетълменти се извършват в отделна декларация PIT-39, подадена от 15 февруари до 30 април на годината, следваща данъчната година.

В обобщение следва да се каже, че техническите дейности, състоящи се в уедряването или разделянето на земя, не засягат продажбата на недвижими имоти - по-конкретно въпросите за уреждане на данъци. Трябва да се помни, че това са геодезически дейности, които не засягат ключовия въпрос за определяне на момента на придобиване, т.е. момента, в който данъкоплатецът е придобил собствеността върху земята. Само последното обстоятелство е от значение за определяне на данъчния период при продажба на недвижим имот.