Продажба на апартамент с оборудване - как да разчитаме?

Обслужване На Услуги

Търговията с недвижими имоти като част от стопанската дейност набира популярност. Все по-високите цени на жилищата правят бизнеса с препродажба на жилища много печеливш. В тази статия ще бъде анализиран процесът на закупуване на апартаменти, които предприемачът след това реновира и оборудва, за да увеличи естетиката и стойността им, след което ги препродава на печалба. Как да уредите продажбата на апартамент с оборудване на база ДДС?

Оборудване на апартаменти и ДДС

Трябва да се има предвид, че ако продадем обзаведен апартамент с предходната ставка (освободена от ДДС) или с преференциална ставка от 8%, ние сме длъжни да начислим стандартните 23% ДДС на обособеното оборудване, което се намира в него. След това прилагаме освободена/преференциална ставка за доставка на помещенията и 23% ДДС ставка за доставка на оборудване. Задължението за начисляване на отделни ставки на ДДС за апартаменти и обзавеждане обаче важи само за подвижно оборудване, което по принцип може да бъде изнесено от сградата. Изключването на оборудването, състоящо се от движими вещи от самия апартамент, не е дейност, която би довела до повреда на помещението или съществена промяна на цялото. Граждански кодекс Чл. 47:
§ 1. Съставна част от вещ не може да бъде отделен предмет на вещни и други вещни права.
§ 2. Компонент на вещ е всичко, което не може да бъде отделено от нея, без да се увреди или съществено промени цялото, или без да се повреди или съществено промени отделения обект.
§ 3. Предметите, свързани с вещ само за временно ползване, не са нейни съставни части”.

Ако апартаментът е ремонтиран и дадените елементи от оборудването са трайно свързани със сградата, напр. вградени кухненски уреди, лампи, трайно монтирани по стените, вградени гардероби, тогава продажбата на самия апартамент и вградените оборудването не трябва да се разделя. Имаме работа със сделка, при която две или повече дейности са тясно свързани една с друга, създавайки обективно единно, неделимо икономическо събитие, чието разделяне би било изкуствено. Продажбата на обзаведен апартамент, трайно свързан с недвижим имот, е сложна сделка, за която следва да се прилага единна ставка на ДДС.

За да обясним разликата между продажбата на оборудван апартамент и обзаведен апартамент, състоящ се от движими вещи, си струва да цитираме фрагмент от тълкуването на решението на Върховния административен съд от 1 април 2015 г., I FSK 2134/13:

[…] Всяка транзакция обикновено трябва да се разглежда като отделна и независима, а транзакция, състояща се от една доставка, не трябва да се отделя изкуствено от икономическа гледна точка, за да не се влошава функционалността на ДДС. Следователно е необходимо преди всичко да се търсят елементи, които са характерни за въпросната сделка, за да се определи дали данъкоплатецът предоставя на клиента няколко отделни основни предимства или една услуга. Една услуга обаче възниква, когато най-малко два елемента или поне две дейности, извършвани от данъкоплатеца за клиента, са толкова тясно свързани, че обективно създават само една неразделна икономическа услуга, отделянето на която би било изкуствено”.

Пример 1.

Като част от бизнеса си г-н Адриан се занимава с препродажба на апартаменти с ново обзавеждане. Оборудването включва свободно стоящи мебели и вградени уреди. При продажба на апартамент може ли г-н Адриан да приложи единна ставка на ДДС за доставката на самия апартамент и оборудването, което съдържа?

Не, според позицията на данъчните, само оборудването, тясно свързано с даден апартамент, използва същата ставка на ДДС за продажбата като самия имот. Оборудването, което може да бъде отделено и изнесено от помещението, без да го повреди при продажба, подлежи на основна ставка на ДДС. Подробно облагане на продажбата на апартаменти въз основа на ДДС можете да намерите в статията: Продажба на недвижими имоти като търговска стока и ДДС

Продажба на оборудван апартамент - индивидуален превод

Предмет на индивидуалното решение от 9 юни 2015 г., ITPP2 / 4512-288 / 15 / AP, издадено от директора на Данъчната камара в Бидгошч, е въпросът дали Дружеството има право да третира реновирания и готов за продажба апартамент с оборудване като цяло и чрез продажба прилага освобождаването от ДДС по реда на чл. 43 сек. 1, т. 10а от ЗДДС, или освобождаването от данък върху стоките и услугите, следва да важи само за апартамента, а оборудването да се третира като отделна доставка и да се прилага ставка на ДДС от 23%.

Пример 2.

Частно дружество с ограничена отговорност. развива бизнес в областта на покупко-продажбата на недвижими имоти. Купува апартаменти на вторичния пазар въз основа на нотариален акт. Апартаментите се третират като стоки и не се облагат с данък. След това апартаментите се ремонтират и се закупуват нови мебели, като рамки, лампи, огледала, изкуствени цветя, декоративни възглавници, килими, пердета, закачалки, кувертюри, декоративни кърпи и понякога нови мебели. Разходите за обновяване и оборудване на закупения недвижим имот не надвишават 30% от покупната стойност, а единичната цена на материалите или оборудването е по-малка от 3500 PLN. Дружеството класифицира тези разходи като данъчно признати разходи в месеците, в които са направени. Поради факта, че покупки, свързани с ремонт и обзавеждане на апартаменти, са свързани с освободена по чл. 43 сек. 1, т. 10а от ЗДДС данъкоплатецът не приспада данък за получаване. Данъкът с ДДС е данъчно признат разход. След това дружеството продава тези апартаменти на физически лица въз основа на нотариален акт.

Директорът на Данъчната камара в Бидгошч заявява следното:

[...] елементи от оборудването на апартамента, като: рамки, лампи, огледала, изкуствени цветя, декоративни възглавници, килими, завеси, закачалки, кувертюри, кърпи, мебели не са част от апартамента, тъй като не са трайно закрепени към помещенията на тялото и следователно те не могат да бъдат обложени с данъчната ставка, приложима за продажбата на това помещение. Следователно елементите на оборудването трябва да се облагат с данък съгласно правилата (регулациите), подходящи за даден вид стоки.

Следователно, ако - както е посочено от съдържанието на заявлението - Дружеството няма право да приспада данък по вход при закупуване на апартаменти (това ги придобива на вторичния пазар въз основа на нотариален акт, а съдържанието на заявлението не посочва че продажбата е документирана с ДДС фактури) и не прави разходи за подобряване на повече от 30% от първоначалната им стойност, при продажба на апартаменти с оборудване, освобождаване от данък - на основание чл. 43 сек. 1, т. 10а от закона - обхваща само продажбата на апартамент, като допълнителното оборудване (посочено в заявлението) подлежи на облагане по стандартна ставка, т.е. 23%". Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Уреждане на продажба на обзаведен апартамент с ДДС - обобщение

Обобщавайки, може да се заключи, че продажбата на апартамент с оборудване, тясно свързано със сградата, и свободно стоящо оборудване се различават по отношение на начина на уреждане на сделката на база ДДС. Следователно преди продажбата на помещението е необходимо внимателно да се анализират не само разпоредбите, отнасящи се до продажбата на самия апартамент, но и евентуалното отделно облагане с ДДС на оборудването, намиращо се в сградата. Освен това преди закупуването на оборудването трябва да се направи анализ на облагането на апартамента и евентуалното оборудване в него. Ако данъкоплатецът е задължен да облага доставката на свободно стоящо оборудване с ДДС, то той също има право да приспадне този данък от закупуването на компоненти на това оборудване.