Продажба на земя с започнато строителство - ефекти в ДДС и ДДС

Уебсайт

Общите правила за облагане на продажбата на недвижими имоти по ДДС и ДДС са добре известни. Затова си струва да анализираме специални случаи, в които имаме работа с нетипични ситуации. Такава интересна ситуация е продажбата на земя със започнало строителство. Това е така, защото възниква въпросът дали започналото строителство променя правилата за облагане с ДДС и ДДС при продажба на недвижим имот срещу заплащане.

Започна продажба на земя със застрояване на база данък върху доходите на физическите лица

Като цяло доходите, произтичащи от възмездна продажба на недвижим имот, могат да бъдат класифицирани в два източника на доход:

  • частна продажба, която е облагаема, ако възмездната продажба се извърши преди изтичането на пет години от края на календарната година, в която е извършено придобиването или строителството;

  • продажба като част от неселскостопанска стопанска дейност, ако възмездната продажба се извършва като част от стопанска дейност.

Съгласно чл. 10 сек. 3 от ЗДДФЛ, в случай на продажба на земя, свързана с тази сграда или апартамент, използван за стопанска цел, ще се прилага правилото, че продажбата не подлежи на облагане след 5 години.

Нека разгледаме дали горните разпоредби са повлияни от факта, че сградата е издигната върху продадената земя. Може да се отбележи, че наредбата изисква изчисляване на периода от 5 години от края на годината, през която е закупена или построена сградата.

В горния обхват е необходимо преди всичко да се позоват на разпоредбите на Гражданския кодекс. Съгласно чл. 46 § 1 от СК недвижими имоти са части от земята, които представляват самостоятелен предмет на собственост (земя), както и сгради, трайно свързани със земята или части от такива сгради, ако по специални разпоредби те представляват обект на собственост отделна от земята. От съдържанието на чл. 48 от Гражданския кодекс следва, че при изключенията, предвидени в закона, съставните части на земята включват по-специално сгради и други устройства, трайно прикрепени към земята.

С оглед на изложеното, ако като съставна част на поземления имот е налице сграда, която не представлява самостоятелен имот по смисъла на чл. 46 § 1 от СК, продажбата на недвижим имот включва както продажбата на земя, така и на трайно прикрепената към нея сграда. Така земя, представляваща самостоятелен обект на собственост, по своя характер е недвижим имот, а сградите или техните части са трайно прикрепени към земята и съставляват съставна част на недвижимия имот.

Правилата не разделят продажбата на земя от продажбата на сграда или нейни части, съставляващи съставна част на недвижим имот. Те също така не посочват продажбата на сграда или част от нея като отделен източник на приходи от данък върху доходите.

Представените правила важат и за сгради, чието строителство е започнало. Следва да се отбележи, че въпросът за принадлежност към земята не се определя от това дали сградата е вече напълно построена или е в етап на строителство.

От друга страна, частта от разпоредбата, отнасяща се до изчисляването на данъчния период от построяването на сградата, следва да се прилага само за сгради, построени върху земя с постоянно ползване. В този случай собствеността върху самата сграда е отделена от собствеността върху земята.

Пример 1.

Предприятие, извършващо стопанска дейност, е закупило през 2013 г. строителна земя, представляваща дълготраен актив. През 2019 г. започва строителството на жилищна сграда. През 2020 г. е продаден парцелът със започнато строителство. В този случай данъкоплатецът няма да плаща данък върху продажбите.

В случай на продажба на земя заедно със започнатото строителство, ключът към определянето на данъчните правила е да се определи кога е закупена земята. Сградата, разположена върху земята, е само филиал, който е съставна част от земята.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Започна продажба на земя със застрояване на база ДДС

В контекста на ДДС първият въпрос, който идва на ум, е възможността за прилагане на ставка на ДДС от 8% при продажба на жилищни имоти, включени в програмата за социални жилища. Такава ставка произтича от чл. 41 сек. 12 от ЗДДС.

Освен това трябва да се припомни, че съгласно чл. 29а параграф. 8 от ЗДДС при доставка на сгради или постройки, трайно свързани със земя, или части от такива сгради или постройки, стойността на земята не се отделя от данъчната основа. По този начин подобно съдържание на разпоредбата означава, че данъчната ставка от 8% ще се прилага както за сградата, така и за земята.

Следователно трябва да се прецени дали продажбата на земя със започнато строителство може да се възползва от преференциалната ставка на ДДС.

За уточнение следва да се отбележи, че в случай на започнало строителство се касае за инвестиция в незавършено строителство, която съгласно разпоредбите на Закона за строителството не отговаря на определението за сграда.

Както можем да прочетем в издадените съдебни решения (напр. решение на Провинциалния административен съд от 28 април 2014 г., III SA / Wa 3006/14), в случай на текущо строителство (строителен процес) ние не се занимаваме с краен строителен ефект под формата на сграда с основи, стени и покрив. Само когато има строителен обект, който е сграда, разбирана по този начин, има право да се позовава на предаването на част от сградата.

Предвид гореизложеното, продажбата на потенциална жилищна сграда, която към момента на продажбата е незавършена, не може да се ползва от преференциалната ставка от 8% ДДС.

Освен това съдилищата основателно посочват, че би било нелоялна практика да се прилага намалена данъчна ставка за всякакви строежи върху земя във връзка с завършени и завършени сгради.

Например би било достатъчно да се изградят основите за възможността за прилагане на ставката на ДДС от 8%, което естествено не е било намерението на законодателя. В резултат на такова привилегировано третиране на предоставянето на земя със строителни маркировки би имало неразрешено разширяване на обхвата на приложение на намалената ставка чрез фактическо покриване на земята за строителство.

Продажбата на земя с вече започнато строителство може да не се възползва от 8% ставка на ДДС, предвидена за доставка на сгради, включени в програмата за социални жилища. В тази връзка е наложително сградата да е завършена.

По ДДС земя, в която е започнало строителство, следва да се третира като незастроена.

В резултат на това си струва да се помисли дали освобождаването от данъци, посочено в чл. 43 сек. 1 т. 9 от ЗДДС. Съгласно тази разпоредба доставката на незастроена земя, различна от земя за строеж, е освободена от данък.

Под земя за застрояване се разбира земя, предназначена за застрояване в съответствие с местния устройствен план, а при липса на такъв - в съответствие с решението за условията на застрояване и устройство на земята, посочени в разпоредбите за планиране и устройство на територията.

Следователно, ако земята със започнатото строителство е строителна, освобождаването от ДДС няма да се прилага. При тези обстоятелства при продажбата на земята следва да се прилага стандартна ставка от 23%. Такава позиция е потвърдена от директора на КИС в тълкуване от 06.02.2020 г. № 0111-KDIB3-1.4012.787.2019.2.KO.

Доставката на строителна земя заедно със започнатите строителни работи се облага с ДДС 23%.

Имайки предвид изложеното, следва да се отбележи, че при продажба на земя със започнато строеж, както по ДДС, така и по ДДС, решаващ е статутът на самия терен. Фактът, че е започнал строеж върху земята, не е от ключово значение за оценката на правната и данъчна ситуация.