Продажба на земя по време на лизинг - какво трябва да запомните?

Обслужване

Продажбата на всеки поземлен имот изисква да е валидна формата на нотариален акт. Но какво ще стане, ако земята е под наем? Може ли да се продаде в такава ситуация? Оказва се, че е така - но трябва да помним няколко важни точки. Нека проверим последствията от продажбата на земята по време на наемния договор.

Основни изисквания при продажба на недвижими имоти

Както вече знаем, продажбата на недвижим имот изисква посещение на нотариална кантора, за да бъде валидна. Без формата на нотариален акт няма да е възможно ефективно да се прехвърли собствеността върху земята - такъв договор просто ще бъде невалиден.

За успешна продажба на парцел пред нотариуса трябва да се явят и двете страни по сделката – купувачът и продавачът. Също така е важно предварително да се установи продажната цена и актуалното правно състояние на недвижимия имот.

Основните документи, необходими за продажба на поземлен имот ще бъдат:

  • лични карти или паспорти на страните по договора (или карти за пребиваване, ако купувачът или продавачът е чужденец);

  • извлечение от поземления и ипотечния регистър на недвижимите имоти;

  • извлечение и извлечение от имотния регистър - ако продадем част от имота, за който се създава нов поземлен и ипотечен регистър;

  • удостоверение за предназначението на парцела в местния устройствен план - такъв документ ще бъде получен в съответната община;

  • удостоверение, че недвижимият имот не попада в обхвата на решението на общинския съвет за обособяване на деградирана зона и зона за ревитализация;

  • удостоверение, че недвижимият имот не е обхванат от опростен план за управление на горите или решение на староста, определящо задачите в областта на управлението на горите - такъв документ се получава от съответния окръжен старост;

  • окончателното решение за одобряване на делбата/сливането на недвижимия имот, списък на промените в регистрационните данни и извлечение от имотния регистър заедно с очертание от кадастралната карта (за целите на поземления и ипотечния регистър) - ако продадем недвижим имот което е разделено/обединено геодезическо (обединено), и това разделение не е разкрито в поземления и ипотечния регистър;

  • извлечение от банка за отпускане на кредит и договор за кредит - ако цената за имота ще бъде платена със средствата от кредита.

Колко струва продажбата на наета земя?

Наличието на договор за наем на продадената земя е ирелевантно при определяне на разходите за съставяне на договор под формата на нотариален акт. Данъкът и данъците се определят на база стойността на даден имот – колкото по-висока е тя, толкова повече ще трябва да платим пред нотариуса.

§ 3 от наредбата за размера на нотариалната такса
Нотариалната такса зависи от стойността на предмета на продажба и е в размер на:
- ако стойността на артикула е до 3000 PLN - данъкът е 100 PLN;
- над 3000 PLN до 10 000 PLN - 100 PLN + 3% от излишъка над 3000 PLN;
- над 10 000 PLN до 30 000 PLN - 310 PLN + 2% от излишъка над 10 000 PLN;
- над 30 000 PLN до 60 000 PLN - 710 PLN + 1% от излишъка над 30 000 PLN;
- над 60 000 PLN до 1 000 000 PLN - 1 010 PLN + 0,4% от излишъка над 60 000 PLN;
- над 1 000 000 PLN до 2 000 000 PLN - 4 770 PLN + 0,2% от излишъка над 1 000 000 PLN;
- над 2 000 000 PLN - 6 770 PLN + 0,25% от излишъка над 2 000 000 PLN, но не повече от 10 000 PLN, и в случай на сделки между лица, класифицирани в данъчна група I по смисъла на разпоредбите на данъка върху наследството и дарения не повече от 7500 PLN”.

Трябва също да добавим към горните стойности:

  • данък ДДС,

  • разходи за извлечения от нотариален акт (6 PLN + ДДС за всяка страница от извлечението),

  • 200 PLN от съдебната такса за заявлението за поземлен и ипотечен регистър,

  • 200 PLN + ДДС от нотариалната такса за подаване на заявление за поземлен и ипотечен регистър от нотариус,

  • данък върху гражданскоправните сделки в размер на 2% от пазарната стойност на продадения недвижим имот.

Отдаване под наем на недвижими имоти

Поземлен имот може да се отдава под наем – това е много често срещано при земеделските имоти.

чл.693 § 1 от СК
С договора за наем наемодателят се задължава да даде на наемателя вещта за ползване и да събира облага за определен или неопределен срок, а наемателят се задължава да заплаща на наемодателя договорения наем”.

Договорът за наем не лишава собствеността върху земята – той всъщност е форма на временно прехвърляне на недвижим имот на друго лице срещу заплащане.

На практика се случва собственикът на наета земя да реши да я продаде. Тогава възниква въпросът – ще остане ли в сила сключеният договор за наем и какво правоотношение ще се създаде между наемателя и купувача на такъв недвижим имот?

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Продажба на земя по време на наем – влияе ли смяната на собственика върху договора?

Договорът за наем не изключва правото на собственика на поземления имот да го продаде – всъщност можем да го направим по всяко време, дори един ден след сключване на договора за наем.

Съгласно чл. 694 от Гражданския кодекс, разпоредбите за лизинг се прилагат съответно и към договорите за наем. Поради сходната правна същност на договора за наем и наем, лесно можем да отговорим на въпроса при какви условия се извършва продажбата на земя по време на наемния договор.

Ако предметът на лизинга се продаде по време на лизинга, купувачът вписва лизинга при продавача; обаче може да прекрати договора за наем със законовите срокове на предизвестие.
Посоченото по-горе право за прекратяване на лизинговия договор обаче не се предоставя на купувача, ако договорът за наем е сключен за определен срок в писмена форма и с определена дата и вещта е предадена на лизингополучателя.
Не забравяйте обаче, че собственикът на земеделска земя може да продаде наетия имот без предварително уведомление и съгласие на наемателя.
(чл. 678 във вр. с чл. 694 от Гражданския кодекс)

Купувачът на поземления имот влиза на мястото на настоящия му собственик при продажба по силата на самия закон. Не е необходимо да се анексира съществуващият договор за наем.

С други думи, новият собственик на имота става наемодател автоматично, без да се налага да изпълнява никакви формалности в това отношение. При конструирането на договор за покупко-продажба трябва да се отбележи обаче, че недвижимият имот се отдава под наем – така че трябва да информираме не само купувача, но и нотариуса за този факт.

Продажба на недвижим имот и изменение на договора за наем

Продажбата на наетия недвижим имот по никакъв начин не засяга правата и задълженията на лизингополучателя - договорът за наем не се изменя в това отношение.

Същото ще важи и за предварително определената продължителност на подобен ангажимент – ако новият собственик на имота не желае да изменя срока, за който е сключен договорът за наем, той ще важи толкова дълго, колкото е записано в него.

От друга страна, трябва да помним, че купувачът придобива правото да прекрати съществуващия договор за наем със законоустановените срокове на предизвестие след приключване на цялата сделка. Няма значение за колко време е сключен договорът за наем. Ако за определен срок новият собственик може да го прекрати, дори ако в договора не е предвидена възможност за предсрочното му прекратяване, както и когато не са настъпили събитията, предвидени в такъв договор (ситуации, които биха дали право на наемодателя да да прекрати договора за наем по-рано).

Дерогация от горната наредба е невъзможността за прекратяване на договора за наем на земеделска земя от новия собственик, ако договорът за наем е сключен за определен срок с определена дата и земята вече е предадена на арендатора.

Договор за наем със заверена дата е договор, подписан пред нотариус или вписан в поземления и ипотечния регистър на даден имот.
Друго съществено изменение на договора за наем в разглеждания случай ще бъде промяна в предмета на страните по такова задължение. С други думи, новият собственик на имота ще замени наемодателя, а наемателят ще остане същият.

Продажба на земя под наем

Отдаването под наем на поземления имот по никакъв начин не засяга възможността за продажбата му. Не забравяйте обаче, че новият собственик има право да прекрати договора за наем, дори и да е сключен за определен срок. Това обаче не важи за прекратяване на договор за наем на земеделски имот с определена дата, който е сключен за определен срок.