Продажба на ферма и данъчно облагане

Обслужване На Услуги

Управляването на ферма и следователно занимаването със земеделска дейност и производство с цел печалба е дейност, която изисква всеотдайност, не само време, но и включващи значителни финансови ресурси. Става дума за инвестиции, но и за един вид "замръзвам„Капитал за зимния период (предвегетативен период). Поради трудността при водене на селскостопанска дейност някои хора решават да продадат ферма. Какви са данъчните последици от продажбата на цялата ферма или нейните отделни компоненти? Отговорете по-долу.

Какво е земеделска дейност?

Съгласно чл. 2 клауза 2 от Закона за земеделския данък:

„Селскостопанска дейност се счита за растениевъдство и животновъдство, включително производство на семена, разсадник, селекционен и репродуктивен материал, зеленчукопроизводство, декоративни растения, култивирани гъби, градинарство, отглеждане и производство на семена за животни, домашни птици и насекоми, промишлено стопанство и рибовъдство“.

Особено важно е (също поради данъчни причини) правилно да се разбере какво означава селскостопанско производство. В тази връзка Върховният административен съд във Варшава посочва в решението си от 19 декември 2017 г., II FSK 2298/16:

„Терминът „селскостопанско производство“ трябва да се разбира стриктно, което означава, че не може да бъде разширен, за да включва по-нататъшни сложни дейности от преработвателен характер, които пречат на структурата на готовата суровина, за да се подготви за консумация. Производството на растения или животни трябва да се разбира еднакво строго като отглеждане и събиране на реколтата (съответно отглеждане и улов на риба), с незначителни дейности по подготовка за продажба, като почистване и опаковане.

Така селскостопанското производство се счита за дейности, които не попадат в обхвата на специализираните сектори на селскостопанското производство.

Съгласно чл. 2 клауза 2 от ЗДДФЛ земеделска дейност по смисъла на чл. 1, ал. 1 е дейност, състояща се в производство на растителни или животински продукти в непреработено (естествено) състояние от собствени култури или отглеждане или отглеждане, включително производство на семена, разсадник, разплод и репродуктивен материал, зеленчукопроизводство на полето , оранжерийни и под фолио, производствени декоративни растения, култивирани и овощни гъби, отглеждане и производство на семена от животни, птици и търговски насекоми, промишлено и селскостопанско животновъдство и рибовъдство, както и дейности, при които минималните срокове на съхранение са закупени животните и растенията, по време на които тяхната биологична височина е най-малко:

  1. месец - за растенията,
  2. 16 дни - при високоинтензивно специализирано угояване на гъски или патици,
  3. 6 седмици - за други домашни птици за клане,
  4. 2 месеца - за други животни

- от датата на закупуване.

Въпреки това чл. 2 клауза 1, т. 1 от ЗДДФЛ изключва селскостопанската дейност от облагане, с изключение на специалните отдели на селскостопанското производство.

Специалните отдели на селскостопанското производство са: отглеждане в оранжерии и тунели от топло фолио, отглеждане на гъби и техния мицел, отглеждане на растения "инвитро“, Фермерско отглеждане и развъждане на домашни птици за клане и носачки, люпилни за птици, отглеждане и отглеждане на кожи и лабораторни животни, отглеждане на земни червеи, развъждане на ентомофаги, отглеждане на копринени буби, пускане на пчелини и отглеждане и отглеждане на други животни извън фермата.

Следователно обикновеното животновъдство или растениевъдство не представлява специален отдел на селскостопанското производство, дори когато за това се използва специализирана селскостопанска техника.

Така доходите от земеделска дейност, посочени в чл. 2 клауза 1 т. 1 от ЗДДФЛ, във връзка с чл. 2 от този член са изключени от облагане, тъй като подлежат на облагане по реда на Закона за земеделския данък.

Следователно понятието земеделски доход, освободен от облагане с данък върху доходите на физическите лица, не включва доходите от продажба на недвижими имоти и други компоненти на движимо имущество на земеделско стопанство.

Продажба на ферма и данък

Съгласно чл. 10 сек. 1, т. 8 от ЗДДФЛ източникът на приходи е продажба срещу заплащане, предмет на чл. 2:

  1. недвижими имоти или части от тях и интерес в недвижими имоти,
  2. право на кооперативна собственост върху апартамент или бизнес помещение и право на еднофамилна къща в жилищна кооперация,
  3. вечни права на ползване на земя,
  4. други неща,

- ако възмездната продажба не се извършва при извършване на стопанска дейност и е извършена в случай на продажба на недвижим имот и права върху собственост срещу възнаграждение, посочено в буква а). а) -в) - преди изтичането на пет години от края на календарната година, в която е извършено придобиването или строителството, и други неща - преди изтичането на шест месеца от края на месеца, в който е извършено придобиването ; в случай на преобразуване тези периоди се прилагат за всяко от лицата, извършващи преобразуването.

Горната разпоредба формулира общо правило, че продажбата на недвижим имот, негова част, участие в недвижим имот или правата, изброени в чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. а) -в) (напр. земеделски парцели, използвани за обработване) от ЗДДФЛ, преди изтичането на 5 години, считано от края на календарната година, през която е извършено придобиването или строителството, и други неща, посочени в чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. г) (напр. селскостопански трактори, комбайни, селскостопанска техника) от ЗДДФЛ, преди изтичане на шест месеца, считано от края на месеца, през който е извършено придобиването, поражда данъчно задължение под формата на доход плащане на данък. Следователно, ако продажбата на недвижим имот, неговата част, дял в недвижим имот или възмездни права се извърши след 5 години от края на календарната година, в която е извършено придобиването, а други неща след половин година от края на месеца, в който е извършено придобиването, а не се извършва при извършване на стопанска дейност - не е източник на доходи по смисъла на чл. 10 сек. 1 т. 8 от ЗДДФЛ, а по този начин и доходите, получени от продажба на недвижим имот, неговата част, дял в недвижим имот и други неща, изобщо не подлежат на облагане.

Пример 1.

Ян Ковалски управлява ферма, занимаваща се с растително производство, главно зърнени култури. Фермата включва, наред с други земя - 100 ха, семена, торове, селскостопански трактори - 2 бр., комбайн - 1 бр., ремаркета - 4 бр., плуг, брани, роторни косачки, оран, култиватор за стърнища със сеялка за уловни култури, винтови транспортьори, пръскачка, помпа, бензиностанция за вътрешно ползване, силози за зърно, цехово оборудване, склад, гаражни навеси за машини. Всички компоненти на фермата са закупени през 2008–2013 г.

Ян Ковалски решава да продаде цялата ферма с гореспоменатите съставки. Купувачът на фермата възнамерява да продължи настоящата дейност на Ян Ковалски, като използва цялата ферма. Тя ще поеме служителите и списъка с доставчици и клиенти на фермата. Той ще изпълнява сключените договори. Ще има ли продажбата на земеделско стопанство данъчни последици по отношение на данъка върху доходите на физическите лица?

Недвижим имот след пет години от края на календарната година, в която е извършено придобиването, изобщо не се облага с данък върху доходите на физическите лица поради изтичане на време по чл. 10 сек. 1 т. 8 от ЗДДФЛ. Следователно продажбата на тези имоти няма да представлява източник на доходи по чл. 10 сек. 1, т. 8 от Закона за данъка върху доходите на физическите лица, подлежащи на облагане с данък върху доходите на физическите лица.

Посоченото в примера разпореждане с движимо имущество няма да представлява източник на доходи по чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. г) от ЗДДФЛ, подлежащи на облагане с данък върху доходите, тъй като възмездната продажба ще се извърши след периода (6 месеца), посочен в по-горе рецепта.

При продажба на недвижим имот, принадлежащ на стопанство, съгласно чл. 21 сек. 1, т. 28 от ЗДДФЛ, доходите, получени от продажба на цялото или на част от недвижимо имущество, принадлежащо на стопанство, се освобождават от данък върху доходите; освобождаването не се отнася за доходите, получени от продажбата на земя, която поради тази продажба е загубила земеделския си характер.
Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Следователно, дори ако земеделският имот е бил закупен например 3 години преди продажбата, тогава продажбата им на основание чл. 21 сек. 1 т. 28 от ЗДДФЛ подлежи на обективно освобождаване. Условието за ползването му е да не се променя естеството на имота от земеделски, например, към строителен.

Както е посочено от Върховния административен съд във Варшава в решение от 8 август 2018 г., II FSK 2254/18:

„За да се освободи доходът от данък, е необходимо да се изпълни положителното условие, което е продажба на цялата или част от земята, принадлежаща на стопанство, и липса на отрицателно условие, което следва да се разбира като загуба на земеделски или горски характер на тези земи във връзка с продажбата им. Приема се, че фактически обстоятелства (свързани с действителния начин на ползване на земята), а не формални и правни (свързани с естеството на земята, посочена в имотния регистър), са от значение за оценката на загубата на земеделски или горски характер. Представата за загубата на земеделския характер на земята трябва да бъде свързана с действителните дейности, т.е. действителното преобразуване на начина на ползване на продаваната земя, което води до промяна на сегашното им предназначение”.