Данъчни последици от продажбата на земеделски парцели - заслужава си да се знае

Обслужване На Услуги

Земеделски парцели могат да бъдат придобити по различни начини. Това може да стане чрез сключване на договор за покупко-продажба, дарение или наследяване. Данъчните последици от продажбата на земеделски парцели, както и на други недвижими имоти, ще зависят основно от датата на придобиването им. Докато при договор за покупко-продажба или дарение е възможно безпроблемно да се посочи конкретна дата на събитието, пораждащо придобиване на имущество, по отношение на придобиването по наследство, тази дата не винаги е ясна. В този случай това може да бъде датата на откриване на наследството (смъртта на наследодателя) или датата на разделяне на наследството. Какво тогава определя правилното определяне на датата на придобиване и следователно данъчните последици от евентуална продажба? - отговор по-долу.

Продажба на земеделски парцели като доход на данъкоплатеца

Съгласно чл. 9 сек. 1 от ЗДДФЛ всички видове доходи се облагат с данък върху доходите, с изключение на изброените в чл. 21, 52, 52а и 52в и доходите, от които е преустановено събирането на данъка по реда на Данъчния кодекс.

Въпреки това, съгласно чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. а-в от ЗДДФЛ източник на доходи е продажба срещу заплащане по ал. 2:

  1. недвижими имоти или части от тях и участие в недвижими имоти;
  2. право на кооперативна собственост върху апартамент или бизнес помещение и право на еднофамилна къща в жилищна кооперация;
  3. вечни права на ползване на земя

- ако възмездната продажба не се извършва при извършване на стопанска дейност и е извършена в случай на продажба на недвижим имот и права върху собственост срещу възнаграждение, посочено в буква а). а – в - преди изтичането на пет години от края на календарната година, през която е извършено придобиването или строителството.

Горната разпоредба формулира общо правило, че продажбата на недвижим имот, неговата част или дял в недвижим имот и правата, посочени в тази разпоредба, преди изтичане на пет години от края на календарната година, в която е извършено придобиването или строителството, поражда данъчно задължение под формата на плащане на данък.печеливши.

По този начин, ако продажбата на недвижим имот, неговата част или дял в недвижим имот и гореспоменатите възмездни права се извършва след пет години от края на календарната година, в която е извършено придобиването или строителството - това не е източник на доходи по смисъла на чл. 10 сек. 1 т. 8 от ЗДДФЛ, така че сумата, получена от продажбата на недвижим имот, неговата част или дял в недвижим имот и посочените по-горе права въобще не подлежи на облагане.

Моментът на закупуването им е от решаващо значение по отношение на облагането с данък върху доходите на физическите лица върху доходите, получени от продажба на недвижим имот.

Моментът на придобиване на имота при придобиване на наследство

ЗДДФЛ не дефинира какво следва да се разбира като придобиване по наследство или делба на наследство, поради което в случая следва да се използват нормите на гражданското право.

В съответствие с гражданския смисъл, правата и задълженията на починалия се прехвърлят на един или повече правоприемници към момента на смъртта му.

Съгласно чл. 924 и 925 от Гражданския кодекс, наследството се открива със смъртта на наследодателя, докато наследникът придобива наследството при откриване на наследството. Това означава, че към момента на смъртта правата и задълженията на наследодателя стават наследство, което се урежда от наследственото право, а датата на смъртта (времето на смъртта) на наследодателя определя кой става наследник и какво се включва в имоти. От друга страна, решението на съда, с което се потвърждава придобиването на наследство или удостоверение за наследство, само потвърждава правото на наследника върху наследството от момента на откриването му.

От гледна точка на ЗДДФЛ от съществено значение е датата на откриване на наследството, т.е. датата на смъртта на наследодателя.

Ако наследството е споделено от няколко наследници, за съвместната собственост върху наследствената маса се прилагат разпоредбите за съвместна собственост на дробни части. До премахване на съвместната собственост или разделяне на наследството наследниците са съсобственици на имуществото и правата, включени в наследството.

Разделянето на наследството не представлява придобиване на блага, ако то е част от дела на наследниците в общото имущество и е извършено без погашения и субсидии. Следователно датата на придобиване на недвижим имот или права – в случай на продажбата им – паднала на дадено лице в резултат на делбата на наследството следва да се приеме за дата на първоначалното им придобиване, ако стойността на имота или права, получени от дадено лице в резултат на делбата на наследството попадат в дела, който се полага на това лице.лице в наследственото имущество, обхванато от делбата и делбата на наследството е извършена без погашения и субсидии. Когато в резултат на делбата на наследството се увеличи делът на дадено лице, имаме работа с придобиване, тъй като се увеличава състоянието на личното му имущество.

Следователно следва да се приеме, че делбата на имота е форма на ново придобиване само когато в резултат на него данъкоплатецът получи например недвижим имот, чиято стойност след разделянето надвишава стойността на имота. първоначалния дял на данъкоплатеца в наследството.

Пример 1.

През 2018 г. Халина Ковалска е придобила по договор за безплатна делба на наследство недвижим имот, съставляващ парцели № 50/2 и 50/3. Разделянето на наследството става след майката на Халина, която почина през 2017 година. Преди него г-жа Халина е имала дялове в парцели № 50/2 и 50/3. Разделянето на наследството през 2018 г. е станало между тримата наследници без погашения и субсидии. Г-жа Халина планира да продаде изброените по-горе парцели през 2019г. И така, каква дата трябва да се вземе за първоначалното придобиване на парцели и ще трябва ли да се плаща данък при продажба на парцели?

Стойността на недвижимия имот, получен в резултат на делбата на имота, т.е. парцели No 50/2 и No 50/3, не надвишава стойността на дела на жалбоподателя в имота. Делбата на наследството е станала без погашения и субсидии. Това означава, че за целите на данъка върху дохода тази сделка не представлява покупка на недвижим имот. Следователно датата на закупуване трябва да е 2017 г. – датата на смъртта на майката на Халина.

По отношение на данъка при продажбата на парцелите през 2019 г. следва да се посочи, че приходите от продажбата на въпросните парцели на дял, придобит през 2017 г. по наследство, поради факта, че ще бъдат извършени преди петгодишния период, посочен по-горе изкуство. 10 сек. 1 точка 8 лит. а-в от ЗДДФЛ, ще бъде източник на доход, облагаем с данък върху доходите.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Данъчни последици от продажбата на земеделски парцели - размер на данъка, възможност за ползване на освобождаването

Съгласно чл. 30e параграф. 1 от ЗДДФЛ за доходи от продажба на недвижим имот срещу заплащане и правата, посочени в чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. a-c, данъкът върху дохода е 19% от данъчната основа.

Основата за изчисляване на данъка в този случай е доходът, представляващ разликата между доходите от продажба на недвижим имот или права, посочени в съответствие с чл. 19 и разходите, определени съгласно чл. 22 сек. 6 в и 6 г, плюс сумата на амортизацията, посочена в член 1. 22 ч. от параграф 1. 1 точка 1, направени от продадения недвижим имот или права. Приходът от възмездна продажба е стойността, изразена в цената, посочена в договора, намалена с разходите за възмездна продажба. От друга страна, разходите са документираните разходи, които са увеличили стойността на имуществото и правата на собственост, направени към момента на тяхното владеене и размера на платения данък наследство и дарение дотолкова, доколкото стойността на продадената вещ или право е възприета. за облагане с данък наследство и дарение съответства на общата стойност на имуществото и имуществените права, приети за облагане с данък наследство и дарение.

В случай на земеделски парцели е възможно да се възползвате от освобождаването от данък върху продажбата на недвижими имоти, принадлежащи на ферма. Съгласно чл. 2 клауза1 от Закона за данъка върху земеделието, за стопанство се счита площта на земята по чл. 1 (земеделска земя), с обща площ над 1 ха или 1 преобразуван ха, собственост или държана от физическо лице, юридическо лице или организационна единица, включително дружество без правосубектност.

Съгласно §67 от наредбата на министъра на регионалното развитие и строителството от 29 март 2001 г. за регистъра на земята и сградите използваната в регистъра земя се разделя на следните групи:

  1. земеделска земя,
  2. горска земя,
  3. застроена и урбанизирана земя,
  4. екологична земя, обозначена със символ, състоящ се от буквата "E" и символа за подходящо използване на земята, уточняващ начина на развитие или използване на земята, напр. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, EN , E-Ps, ER,
  5. (отменен)
  6. земя под вода,
  7. различни области, маркирани със символа - Tr.

За да може данъкоплатецът да се възползва от освобождаването, предвидено в чл. 21 сек. 1, т. 28 от ЗДДФЛ, земеделският парцел, който е предмет на продажба, трябва да отговаря на следните условия:

  1. продадената земя трябва да бъде класифицирана като земеделска земя,
  2. към момента на продажба те трябва да са ферма (т.е. земя с обща площ от най-малко 1 ха, собственост или съвместна собственост на физическо лице) или негова съставна част,
  3. продажбата се отнася до цялото или част от фермата, което означава, че сделката може да включва всички недвижими имоти, включени в това стопанство или някои от тях (част от него),
  4. земята не може да загуби земеделския си характер в резултат на продажба.