Приходи от продажба на недвижими имоти - как да се уреди?

Уебсайт

Пазарът на недвижими имоти процъфтява, което повишава цените им. Когато цената им е висока, много данъкоплатци решават да продадат недвижим имот. Сделката по продажбата им води до задължение за разплащане с данъчните органи. Въпреки това, в определени ситуации доходите от продажба на недвижими имоти могат да бъдат освободени или освободени.

Приходи от продажба на недвижими имоти

Приходите от продажба на недвижими имоти следва да бъдат включени в отделен източник на доходи, който е доходът от продажба на:

  • жилищна сграда, нейната част или дял в такава сграда,

  • жилищно помещение, което представлява отделен недвижим имот или дял в такова помещение,

  • земя или дял в земя или право на постоянно ползване на земя или дял в такова право, свързано с горепосочените сграда или помещение,

  • право на кооперативна собственост върху жилище или участие в такова право, и

  • право на еднофамилна къща в жилищна кооперация или участие в такова право.

Облагане на доходите от продажбата на недвижими имоти ще настъпи само ако те са продадени преди изтичането на 5 години, считано от края на годината, в която са придобити или построени.

Освободени от данъци

Съгласно чл. 21 сек. 1, т. 131 от ЗДДФЛ, доходи от продажба на недвижими имоти и права върху собствеността по чл. 30д, в размер, който съответства на произведението на този доход и дела на направените разходи за собствено жилище в приходите от възмездна продажба на недвижими имоти и права върху собственост, ако от датата на възмездното разпореждане, не по-късно от в рамките на две години от края на данъчната година, в която е извършена продажба срещу заплащане, доходът, получен от продажбата на този имот или това право на собственост, е изразходван за собствени жилищни цели. Документално направените разходи за тези цели се отчитат до размера на приходите от продажба на недвижими имоти и права върху собственост срещу заплащане.

Понятието за направени разходи за "собствено жилищно предназначение" е дефинирано в чл. 21 сек. 25 от ЗДДФЛ. Каталогът на тези разходи е затворен, т.е. различни от изброените в чл. 21 сек. 25 от ЗДДФЛ разходите не могат да се считат за разходи, направени за жилищни цели.

Тези разходи включват:

  1. покупка на жилищна сграда, нейна част или дял от такава сграда, апартамент, съставляващ самостоятелен недвижим имот или дял в такова помещение, както и за закупуване на земя или дял от земя или право на постоянно ползване на земя или дял в такова право, свързано с тази сграда или помещение,

  2. придобиване на право на кооперативна собственост върху жилище или дял в това право, право на еднофамилна къща в жилищна кооперация или дял в това право,

  3. закупуване на земя за строеж на жилищна сграда или дял в такова право, право на постоянно ползване на такава земя или дял в това право, включително строеж на жилищна сграда, и придобиване на друга земя или дял в земя , правото на постоянно ползване на земя или дял в това право, ако в периода по ал. 1, параграф 131, тази земя ще промени предназначението на земята за изграждане на жилищна сграда,

  4. строителство, разширение, преустройство или приспособяване за жилищни цели на собствена сграда, нейна част или собствен апартамент,

  5. пристрояване, надстрояване, преустройство или приспособяване за жилищни цели на собствена нежилищна сграда, нейна част, собствено нежилищно помещение или собствено нежилищно помещение,

- намира се в държава-членка на Европейския съюз или в друга държава, принадлежаща към Европейското икономическо пространство или в Конфедерация Швейцария.

ЗДДФЛ допълнително предвижда, че като разходи по ал. 25, направени разходи по:

  1. придобиване на земя или дял от земя, право на безсрочно ползване на земя или дял в такова право, сграда, нейната част или дял от сграда, или

  2. строителство, пристрояване, надстрояване, преустройство, приспособяване или обновяване на сграда или част от нея

- предназначени за развлекателни цели.

Документиране на разходите за жилище

Изключително важно е документирането на направените разходи за жилищни цели. Неправилното им документиране може да доведе до „отхвърляне“ от данъчните власти и по този начин да доведе до данъчно задължение.

Правилникът не съдържа ограничения относно начина на документиране на тези разходи, което беше потвърдено в индивидуалното решение от 6 юни 2014 г. Директор на Данъчната камара в Катовице, референтен номер IBPBII / 2 / 415-407 / 14 / ŁCz:

(...) ЗДДФЛ не предвижда строго определен начин за документиране на направените разходи. При ползване на данъчни облекчения и облекчения, също по ЗДДФЛ, задължението да докаже, че е извършен конкретен разход при всички условия, произтичащи от данъчните разпоредби, е на данъкоплатеца, който извлича конкретни правни последици от това. От друга страна, данъчният орган, проверяващ възможността за ползване на освобождаването, има право да изисква от данъкоплатците да представят документи, посочващи кога и от кого са направени разходите. Такива документи могат да бъдат, наред с други сметки, фактури с ДДС, касови бележки, договори, нотариален акт, документи, потвърждаващи погасяването на кредита или други документи, които могат надеждно да потвърдят този факт (...).

Разходи, направени преди получаване на доход от продажба на къща или апартамент

Посоченото по-горе освобождаване покрива направени разходи, считано от датата на възмездна продажба, не по-късно от 2 години от края на данъчната година, през която е извършена възмездната продажба. Такава формулировка на разпоредбата изключва възможността при определяне на правото на посоченото освобождаване да се вземат предвид разходите, направени преди деня на възмездната продажба. Това се отнася и за разходите, финансирани от аванси, получени преди деня на продажбата. Това се потвърждава от данъчните власти в предоставените обяснения, напр. Директорът на Данъчната камара във Варшава в индивидуалното решение от 16 февруари 2012 г. (IPPB2 / 415-937 / 11-4 / MS1). Това четем в него (...) представените от Заявителя факти показват, че Заявителят все още не е сключил окончателния договор за продажба и възнамерява да изразходва авансовата вноска за закупуване на нов апартамент преди подписването на окончателния договор за продажба.

Междувременно основният фактор, определящ прилагането на посоченото по-горе освобождаване, е само разпределението на приходите, получени от продажба на недвижим имот или права върху собственост за собствени жилищни цели в рамките на две години от края на данъчната година, през която е извършена продажбата. за обмисляне. Началото на периода, от който могат да възникнат разходите, отчетени за изчисляване на освободения доход съгласно предходните пояснения - е датата на разпореждането за възнаграждение, което в настоящия случай все още не е настъпило. Горното означава, че покупката на нов апартамент, финансирана с полученото авансово плащане - т.е. извършена преди датата на възмездна продажба, няма да бъде включена в изчисляването на освободения доход (...).