Трансформацията на вечното ползване срещу последствията за предприемача

Обслужване

Институцията на постоянното ползване съществува в полската правна система от над 60 години. От 1 януари 2019 г. обаче тя е преобразувана в собственост. Въпреки че актът, определящ преобразуването на постоянно ползване на земя, застроена за жилищни цели, в право на собственост върху такава земя, се прилага за земя, застроена с жилищни сгради, неговите последици се отнасят и за много предприемачи, които извършват бизнес в жилищни помещения.

Какво се трансформира?

Безсрочното ползване не е право на собственост или ограничено право на собственост - това е специфичен вид вещно право, предвидено в разпоредбите на Гражданския кодекс. Безсрочното ползване се състои в предоставяне на земя на физическо или юридическо лице, принадлежаща на държавната хазна или единица на местното самоуправление, за ползване и събиране на облаги за определен период от време, не по-дълъг от 99 години.

От 1 януари 2019 г. правото на безсрочно ползване е преобразувано в право на пълна собственост, съгласно посочения в началото акт. Законовата преобразуване не се прилага за всички недвижими имоти, а само за земя, разработена за жилищни цели. Земята, застроена за жилищни цели е:

  1. недвижими имоти, застроени с еднофамилни жилищни сгради;

  2. недвижими имоти, застроени с многофамилни жилищни сгради (ако половината от броя на помещенията са жилищни помещения);

  3. посочени по-горе недвижими имоти, заедно със стопански постройки, гаражи, други строителни обекти или строителни устройства, позволяващи правилното и рационално използване на жилищните сгради.

Преобразуването на правото на постоянно ползване в право на собственост се отнася само за недвижими имоти, развити с еднофамилни или многофамилни жилищни сгради. Въпреки че в закона се споменават само жилищни сгради, преобразуването очевидно обхваща не само физически лица, но и предприемачи. За редица от тях при осъществяване на дейността си използват помещения, формално съставляващи жилищни помещения, разположени в многофамилни или еднофамилни сгради. Някои предприемачи живеят в тези помещения, като ги използват само за целите на регистрирането на бизнеса си.

Една година за издаване на сертификата

Въпреки че преобразуването на постоянно ползване в собственост става автоматично, Законът изисква извършването на определени формалности. Съгласно разпоредбите на закона основание за оповестяване на правото на собственост в поземления и ипотечния регистър, воден от районния съд, е т.нар. сертификат за преобразуване. В зависимост от вида на земята, която ще се преобразува, сертификатът се издава от:

  1. старост, изпълняващ задача на държавна администрация - в случай на земя, собственост на Държавното съкровище;

  2. директора на местния клон на Националния център за подпомагане на земеделието или директора на регионалния клон на Агенцията за военна собственост - в случай на земя, върху която собствеността на Държавното съкровище се упражнява от тези субекти;

  3. ръководителят на общината (кмет, президент на града), окръжно или войводско управление, съответно - в случай на земя, собственост на единици на местното самоуправление;

  4. директора на Съвета по жилищни ресурси на Министерството на вътрешните работи и администрацията - в случай на земя, върху която собствеността на Държавното съкровище се упражнява от този субект.

Удостоверението следва да бъде издадено служебно не по-късно от 12 месеца от датата на преобразуването. По искане на собственика на имота удостоверението следва да бъде издадено в рамките на 4 месеца. Ако собственикът на имота подаде заявлението, удостоверението следва да бъде издадено в рамките на 4 месеца от датата на подаване на заявлението. При необходимост от извършване на правно действие относно учредяване на отделна собственост върху помещението - удостоверението по изключение следва да бъде издадено в 30-дневен срок. Тя трябва да съдържа:

  • определяне на недвижими имоти по имот и регистър на сградите;

  • обозначение на недвижимия имот по имот (т.е. номер на регистъра и съда, който го води);

  • обозначение на разрешителното;

  • датата на издаване на разрешението;

  • потвърждение на трансформацията;

  • информация за размера на таксата за конвертиране.

Преобразуване на постоянно ползване - новият собственик трябва да заплати такса

Преобразуването не е безплатно, тъй като новият собственик на имота е длъжен да заплати такса, която съответства на размера на годишната такса, свързана с постоянното ползване. Искът на предишния собственик на земята относно таксата, свързана с преобразуването, подлежи на вписване в раздел III от поземления и ипотечния регистър, воден за недвижими имоти. Информация за размера на таксата е включена в сертификата за преобразуване. Ако по мнението на новия собственик на недвижимия имот посочената от органа такса е твърде висока, той има право да подаде заявление за определяне размера на таксата в срок от два месеца от датата на предаване на сертификата. Заявлението може да се отнася и за периода на плащане на таксата. Таксата се заплаща за 20 години от датата, на която е извършено преобразуването. Таксата трябва да се плаща ежегодно до 31 март всяка година. По искане на собственика органът, който преди това е притежавал земята, може по изключение да раздели таксата на вноски или да определи друга дата за плащането й, която не надвишава дадена календарна година. Ако собственикът на земята заяви желанието си да заплати таксата на една вноска, органът, който е предишен собственик на имота, предоставя отстъпка. Размерът на отстъпката зависи от времето на погасяване. Например, ако погасяването е извършено през 2019 г. (т.е. в годината, в която е извършено преобразуването), размерът на отстъпката ще бъде 60% за недвижими имоти, които преди са били собственост на държавната хазна. Местните власти имат право да определят собствения си размер на отстъпката чрез решение.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Предприемачът става бенефициент на държавна помощ

Законът предвижда, че собственикът на недвижимия имот, който използва земята за извършване на стопанска дейност като предприемач, може в тримесечен срок от влизане в сила на закона да подаде декларация за намерение да заплати посочената по-горе такса за по-дълъг период:

  • 99 години от датата на преобразуване - ако процентът на годишната такса за безсрочно ползване е 1%;

  • 50 години от датата на преобразуване - ако процентът на годишната такса за постоянно ползване е 2%,

  • 33 години от датата на преобразуване - ако процентът на годишната такса за постоянно ползване е 3%,

  • при който сборът на таксите не надвишава пазарната стойност на недвижимия имот, съставляващ база за определяне на годишната такса за постоянно ползване, ако процентът на годишната такса за постоянно ползване е по-висок от 3%.

Решението за начина на плащане е важно от гледна точка на интересите на предприемача. Понижаването на цената на недвижимите имоти във връзка с предоставените отстъпки може да има сериозни последици, произтичащи от разпоредбите за т.нар. помощ de minimis. Съгласно приложимите разпоредби на ЕС, помощ de minimis може да бъде отпусната в размер, съответстващ на равностойността на 200 000 евро през предходните три финансови години. Ако използването на по-кратък срок на погасяване причини разликата между пазарната цена на земята и покупната цена по закона да надхвърли посочената по-горе сума, тогава предприемачът ще бъде задължен да заплати допълнително. Това ще бъде разликата между стойността на имота, платената такса и размера на помощта, предоставена на предприемача. Следователно всеки предприемач, който се възползва от трансформацията, трябва да прецени кой вариант и размера на отстъпката ще бъдат най-изгодното решение за него.