Прехвърляне на недвижим имот преди подписване на нотариалния акт - въпрос на ДДС

Обслужване На Услуги

При типичен случай на продажба на недвижим имот страните първо подписват нотариален акт и едва след това недвижимият имот се прехвърля на новия собственик. Възможно е обаче да има необичайни ситуации, при които имотът се предава преди официалното прехвърляне на собствеността. В тази статия ще разгледаме дали подобен случай има последици по отношение на ДДС и ще разгледаме какво ще стане, ако недвижимият имот се предаде преди подписване на нотариалния акт.

Продажба на недвижими имоти като доставка на стока

Без да навлизаме в подробности, можем да кажем, че ЗДДС разграничава две основни категории облагаеми дейности: доставка на стоки и предоставяне на услуги. Като се има предвид, че съгласно чл. 2, т. 6 от закона, стока е всяка материална вещ (както движима, така и недвижима), продажбата на недвижим имот следва да се квалифицира като платена доставка на стоки.

Нека да преминем към определението. Съгласно чл. 7 сек. 1 от ЗДДС под доставката на стока се разбира прехвърляне на правото на разпореждане със стоката като собственик. Важно е, че както в доктрината, така и в съдебната практика многократно се подчертава, че разпоредбите на ЗДДС са автономни и независими от гражданското право. В резултат на това моментът на прехвърляне на правото на собственост по смисъла на СК не трябва да съвпада с доставката на стока по смисъла на ЗДДС.

Определението за доставка на стоки се отнася до прехвърляне на правото на разпореждане със стоката, което следва да се разбира като фактическо владение на вещта. Административните съдилища често използват термина "икономически суверенитет", за да опишат тази ситуация. В резултат на това прехвърлянето на правото на разпореждане със стоката като собственик се извършва в момента на предаването, т.е. освобождаването на стоката.

Въз основа на ДДС не е необходимо прехвърляне на собственост в гражданскоправен смисъл, за да се установи, че стоката е доставена. Това се случва в момента на прехвърляне на практически контрол върху дадена вещ и възможността за разпореждане с нея.

Моментът, в който възниква данъчното задължение

За да се определи данъчния период, за който се дължи ДДС върху сделката, следва да се определи момента, в който възниква данъчното задължение. Законодателят не е определил конкретен момент за предаване на недвижим имот, поради което трябва да се спазва общо правило.

Съгласно чл. 19а параграф. 1 от ЗДДС данъчното задължение възниква при доставка на стоката или извършване на услугата. Тълкуването на това правило се затруднява, когато недвижимият имот е предаден преди подписването на нотариалния акт. Според данъчните органи в такъв случай данъчното задължение възниква още преди сключването на договора за покупко-продажба и следва да се преотстъпва до предаването на недвижимия имот. Тук си струва да припомним тълкуването на директора на Данъчната камара в Лодз от 15 април 2016 г., 1061-IPTPP1.4512.149.2016.1.IG: „Позовавайки се на посочените по-горе разпоредби, следва да се отбележи, че при доставката на помещение данъчното задължение възниква по общото правило, произтичащо от чл. 19а параграф. 1 от акта. В закона няма конкретна разпоредба, отнасяща се до момента, в който възниква данъчното задължение в това отношение. Това означава, че данъчното задължение за доставка на недвижими имоти възниква при предаването на тези стоки. Ето защо, като се има предвид изложеното, следва да се посочи, че данъчното задължение по отношение на предаването на недвижим имот ще възникне в момента на прехвърляне на правото на разпореждане с него като собственик. Обикновено това ще стане в момента на подписване на нотариалния акт. Ако все пак преди подписването на този акт се издаде издаването на тези сгради, постройки или части от тях, данъчното задължение ще възникне на тази дата. Ето защо, пренасяйки горните съображения към настоящия случай, следва да се посочи, че в ситуация, в която подписването на нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот се извършва по-рано от фактическото предаване на предмета на договора, данъчното задължение за сделката за продажба ще възникне на датата на подписване на нотариалния акт.”.

В светлината на представеното тълкуване можем недвусмислено да твърдим, че прехвърлянето на недвижим имот преди подписване на нотариалния акт е подходящият момент за признаване на данъчното задължение в областта на ДДС. Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Пример 1.

Активен данъкоплатец по ДДС е решил да продаде недвижимия имот, използван за целите на извършваната стопанска дейност. Той трябваше да предаде ключовете от имота на 29 май. От друга страна подписването на нотариалния акт е станало на 4 юни. С оглед на разпоредбите на ЗДДС данъчното задължение е възникнало в деня на предаване на недвижимия имот, т.е. на 29 май. Следователно данъкоплатецът трябва да покаже дължимия данък върху продажбите в данъчната декларация за май. Прехвърлянето на недвижимия имот преди подписване на нотариалния акт води до данъчно задължение в деня на прехвърляне на контрола върху недвижимия имот и фактическото освобождаване за разпореждане. Последващото сключване на договора под формата на нотариален акт не променя данъчното задължение по ДДС.

Предаване на недвижимия имот след подписване на нотариалния акт

Струва си да се обърне внимание и на ситуацията, при която недвижимият имот се освобождава след подписване на нотариалния акт. Като се има предвид цитираното тълкуване, може да се направи изводът, че данъчните органи са на мнение, че подобно действие е ирелевантно по отношение на ДДС.

Това тълкуване сочи, че в ситуация, в която подписването на нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот се извърши по-рано от фактическото предаване на предмета на договора, данъчното задължение по сделката за продажба ще възникне на датата на подписване на договора. нотариален акт.

При стриктно спазване на съдържанието на нормативната уредба и тълкуването може да се забележи известна непоследователност от страна на данъчните органи. Тъй като моментът на предаване на стоката следва да е свързан с реалното предаване на недвижимия имот, това правило следва да обхваща както ситуациите преди, така и след подписването на нотариалния акт. Някои административни съдилища също обърнаха внимание на това обстоятелство.

Изглежда обаче, че този начин на тълкуване на разпоредбите от данъчните власти зависи от практически съображения. Както посочихме, типични ситуации са тези, при които недвижимият имот се предава на датата на подписване на нотариалния акт. Следователно, с цел опростяване на сетълментите, данъчната служба посочва, че това е крайният момент на доставка на стоката, независимо от последващото й освобождаване.

Пример 2.

Активен данъкоплатец по ДДС е решил да продаде недвижимия имот, използван за целите на извършваната стопанска дейност. Нотариалният акт е подписан на 30 юни. Предаването на ключовете от апартамента е извършено на 2 юли. Според представеното от данъчните тълкуване данъчното задължение е възникнало през юни. Изложената от данъчните органи позиция се основава на допускането, че подписването на нотариален акт е последният ден, в който може да възникне данъчно задължение за доставка на стоки.Освобождаването на недвижимия имот на по-късна дата всъщност няма значение за момента, в който възниква данъчното задължение.

Имайки предвид горното, си струва да припомним, че в областта на ДДС има съвсем различни правила, отколкото в случая на гражданското право. Данъкоплатците трябва да са наясно, че прехвърлянето на стопанска власт върху недвижимия имот преди подписването на нотариалния акт за прехвърляне на собствеността води до по-рано възникване на данъчното задължение в областта на ДДС.