Окупация за първи път след подобрение на имота - кога възниква?

Обслужване На Услуги

При недвижимите имоти втора употреба данъкоплатците много често използват опцията за освобождаване от ДДС. Продажбата е освободена от данъци поради високата стойност на имота. Кога е първото заемане след подобрение на имота?

Освобождаване от ДДС при продажба на недвижим имот

Съгласно чл. 43 сек. 1, точка 10 от Закона за данъка върху стоките и услугите, доставката на сгради, конструкции или части от тях е освободена, освен когато:

  1. доставката се извършва в рамките на или преди първото сетълмент,
  2. е изминал период по-малко от 2 години между първото обитаване и предаването на сградата, конструкцията или части от тях.

От горната наредба следва, че доставката на сгради, конструкции или части от тях по принцип е освободена от данък върху стоки и услуги. Изключение прави доставката в рамките на или преди първото населено място, както и ако между първото населено място и предаването на сградата, конструкцията или част от нея е изминал период по-кратък от 2 години. За да се определят правилата за данъчно облагане на доставката на сгради, конструкции или техни части, е от ключово значение да се определи кога е извършено първото обитаване и какъв период е изминал оттогава.

Определението за първото селище може да се намери в чл. 2 т. 14 от ЗДДС. Под него се разбира пускане в употреба при извършване на облагаеми дейности на първия купувач или ползвател на сгради, конструкции или части от тях, след като:

  1. строителство или
  2. подобрение, ако направените разходи за подобрението по смисъла на наредбите за данък върху доходите са най-малко 30% от първоначалната стойност.

Както е видно от горните разпоредби, освобождаването по чл. 43 сек. 1, т. 10 от ЗДДС се прилага за доставка на всички или на част от сгради, постройки, ако те са били заселени за първи път, като периодът между първото въвеждане и доставката е не по-кратък от 2 години. Изключването от това освобождаване се случва в ситуации, когато доставката е извършена като част от първото сетълмент или преди него и в ситуация, когато от първото уреждане до момента на продажбата не са изтекли най-малко 2 години.

В случай на недвижим имот, който не отговаря на условията за освобождаване от данък по горепосочената разпоредба на чл. 43 сек. 1 т. 10 от ЗДДС законодателят позволява на данъкоплатците да се възползват от освобождаването, посочено в точка 10а от тази разпоредба, след като изпълнят определени условия.

Съгласно чл. 43 сек. 1, т. 10а от ЗДДС доставката на сгради, конструкции или части от тях, които не са обхванати от освобождаването по т. 10, е освободена от данък, при условие че:

  1. по отношение на тези обекти лицето, което ги доставя, не е имало право да намалява размера на дължимия данък с размера на данъка за получаване,
  2. лицето, което ги е доставило, не е поело разходите за подобряването им, във връзка с които е имал право да намали размера на дължимия данък със сумата на данъка за получаване, а ако е направил такива разходи, те са били по-ниски от 30% от начална стойност на тези обекти.

Освен това, както следва от чл. 43 сек. 7а от ЗДДС условието по ал. 1 точка 10а. б, не се прилага, ако сградите, конструкциите или части от тях в подобрено състояние са били използвани от данъкоплатеца за облагаема дейност в продължение на най-малко 5 години.

По-горе представихме какви условия трябва да са изпълнени, за да бъдат освободени от ДДС продажбата на сгради, конструкции или части от тях. Анализът на посочените по-горе разпоредби показва, че ако доставката на сгради, конструкции или части от тях ще може да се ползва от освобождаването от чл. 43 сек. 1, т. 10 от закона, след което прегледът на помещенията по чл. 43 сек. 1 т. 10а от закона е излишна.

Подобряване на сградата

Първо, важно е да се обясни разликата между ремонт и модернизация. Съдебната практика е установила виждането, че разликата между разходите за обновяване и разходите за подобряване на дълготрайните активи се състои в това, че първите имат за цел поддържане и възстановяване на стойността на дълготрайните активи (поддръжка, ремонт), а вторият е насочен към предприемане или разширяване на дейности чрез реконструкция, разширение, реконструкция, адаптация или модернизация, което води до значителна промяна във функционалните характеристики.

Много подходяща разлика между обновяване и модернизация може да се намери в решението на Областния административен съд в Лодз от 21 май 2013 г., преписка ref. I SA / Łd 410/13:

„Подобряването трябва да се разбира като модернизация на дълготраен актив, която повишава неговата техническа и полезна стойност, както и адаптиране на актив за използване за цел, различна от първоначалното му предназначение, или придаване на този компонент на нови функционални характеристики. В светлината на тези критерии боядисването на помещенията, ремонтът на инсталациите, подмяната на износени елементи на помещенията, например прозорци, врати, несъмнено са разходи, които не повишават полезността на наетото помещение и не променят неговия характер. Следователно разходите в това отношение следва да се третират като разходи за обновяване, които в пълен размер представляват данъчно признати разходи към датата на тяхното извършване. Реконструкцията е реконструкция на напълно или частично разрушени обекти въз основа на запазени елементи. Когато се занимаваме с този проблем, трябва да се помни, че подобрението трябва да се характеризира с увеличаване на стойността на дълготрайните активи в употреба спрямо тяхната стойност в деня на приемането им за употреба, измерена по-специално чрез периода на използване, производствен капацитет, качество на продуктите, получени с помощта на подобрени дълготрайни активи и оперативните им разходи”.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Първо населено място след подобрение на имота - пример

Струва си да се помни, че не всяка модернизация оказва влияние върху момента на първото заселване. Ще използваме пример, за да илюстрираме проблема.

Пример 1.

Данъкоплатецът планира да продаде имота. Той го купи преди пет години и те го използваха в облагаема дейност. Предприемачът ще направи подобрения в тях. Разходите за подобрението възлизат на поне 30% от първоначалната стойност на имота и - важното - планираната продажба ще бъде извършена след подобрението. Обновяването на имота ще окаже значително влияние върху стойността на сделката.

В случая първото обитаване не е извършено във въпросния имот. От момента на подобрението до продажбата на имота ще минат не повече от две години. В случая моментът на закупуване на въпросния недвижим имот е без значение. Периодът от две години от първото населено място се брои от момента на извършване на подобрението.