Недвижим имот като ЗКП - апорт или продажба на недвижим имот

Обслужване На Услуги

Недвижимото имущество обикновено е най-ценният дълготраен актив в едно предприятие. По този начин всички свързани транзакции могат да генерират високи данъчни приходи.В много случаи недвижимите имоти се прехвърлят в нов бизнес като апортна вноска. Данъкоплатците, които правят вноски, се чудят как да облагат горепосочената дейност. Недвижим имот като ZCP, как трябва да се облага продажбата или апортната вноска?

Понятието ЗКП в ЗДДФЛ

Съгласно чл. 5а, т. 4 от ЗДДФЛ, когато законът се отнася за организирана част от предприятие, се разбира организационно и финансово обособена съвкупност от материални и нематериални активи в съществуващо предприятие, включително пасиви, предназначени за осъществяване на конкретни икономически задачи, които могат да бъдат и независимо предприятие, което самостоятелно изпълнява тези задачи.

В светлината на горната разпоредба основното изискване е организираната част на предприятието да представлява съвкупност от материални и нематериални активи (включително пасиви). Друго условие е обособяването на този екип в съществуващото предприятие. Това разделяне може да се осъществи на три нива: организационно, финансово и функционално (предназначени за изпълнение на конкретни икономически задачи).

Организационно обособяване означава, че организирана част от предприятието заема своето място в организационната структура на данъкоплатеца като отдел, отдел, клон и т.н. природата. Следователно оценката на организационната обособеност следва да се направи според основния критерий, който е да се определи каква роля са играели имуществените компоненти и свързаните с тях материални права във функционирането на съществуващото предприятие, т.е. доколко те представляват организационно обособено цяло.

Финансовото отделяне не означава финансова независимост, а ситуация, в която чрез подходящи записи на икономически събития е възможно да се разпределят приходите и разходите, както и вземанията и задълженията към организирана част от предприятието.

По този начин вече може да се говори за самата възможност за извличане на основна информация за финансовото и имущественото състояние на организирана част от предприятието. Следователно финансовото разделяне не трябва да се отъждествява с пълна финансова независимост. Функционалното разделяне означава, че за съществуването на организирана част от предприятието, тя трябва да се състои както от материални, така и от нематериални компоненти, включително задължения.

Елементите на набора от материални и нематериални компоненти, съставляващи ZCP, трябва да бъдат по-специално дълготрайните и текущите активи, както и човешкият фактор, т.е. персоналът. Каталогът на съставките трябва да включва и неимуществени компоненти под формата на задължения от, например, договори, сключени до момента.

Компонентите трябва да взаимодействат помежду си по такъв начин, че да се третират като организиран, автономен екип, функционално свързан и предназначен за изпълнение на конкретни икономически задачи, и не могат да представляват набор от произволни елементи, чиято единствена характеристика е че те са собственост на един субект.

Важно е организираната част от предприятието на практика да бъде потенциално, самостоятелно предприятие, изпълняващо самостоятелно икономически задачи, чието изпълнение се използва в съществуващото предприятие.

Имайки предвид изложеното, следва да се посочи, че не е достатъчно да се организира каквото и да е имущество, а трябва да бъде изцяло организационно и финансово, с възможност за самостоятелно функциониране при такава необходимост от стопански сделки. В противен случай не може да се разглежда като комбинация от компоненти, които биха могли да формират организирана част от предприятието.

Това означава, че организираната част на предприятието не е сборът от отделни компоненти, с които ще бъде възможно да се управлява отделно предприятие, а тяхната организирана съвкупност, като отправната точка тук е ролята, която активите играят във функционирането на предприятието. (доколко те съставляват отделно организационно, финансово и функционално като цяло).

По този начин специфичен набор от активи има способността да извършва независима дейност в ситуация, когато сам по себе си, без да го допълва с допълнителни елементи (след придобиване и включване в бизнеса на купувача), той е в състояние да управлява бизнес. В такава ситуация може да се счита за организирана част от предприятието.

Понятието организирана част от предприятие не може да обхваща нито една част от дадено предприятие, а само тази част, която отговаря на всички критерии, посочени в чл. 5а т. 4 от ЗДДФЛ.

В обобщение, съгласно ЗДДФЛ, ние имаме работа с организирана част от предприятие, ако са изпълнени всички от следните условия:

  1. има набор от материални и нематериални компоненти, включително задължения,
  2. този екип е организационно и финансово обособен в съществуващото предприятие,
  3. тези компоненти са предназначени за изпълнение на специфични икономически задачи,
  4. набор от тези компоненти би могъл да представлява независимо предприятие, което независимо прилага гореспоменатото икономически задачи.

По този начин, в ситуация, когато е възможно да се управлява бизнес, разчитайки на обособени активи, може да се заключи, че цялото това имущество, заедно с всички свързани тежести и приходи, представлява организирана част от предприятието. Организационно и финансово разделение трябва вече да съществува в рамките на съществуващото предприятие, а не само да се оформи след като по някакъв начин се „изведе“ набор от материални и нематериални компоненти от това предприятие.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Имот като ZCP

Когато извършваме продажба или апорт в натура на недвижим имот, трябва да сме сигурни, че това е ЗКП. Ще използваме примери, за да илюстрираме проблема.

Пример 1.

Данъкоплатецът извършва стопанска дейност, състояща се в отдаване под наем на недвижими имоти чрез интернет, а също така се занимава със строителство. Разполага с осем апартамента в три различни града. Води отделни счетоводни и финансови отчети за дейността по отдаване под наем. Данъкоплатецът е решил да внесе горепосочените имоти в дружеството заедно с цялата дейност. Заедно с партньор те искат да предложат апартаменти в 10 най-големи града в Полша. Акционерът внася капитал в дружеството. Имаме ли работа със ZCP в този случай?

В този случай несъмнено имаме работа със ZCP. Данъкоплатецът прехвърля не само недвижими имоти, но и цялата си дейност. Разбира се, в този случай недвижимите имоти представляват най-голямата част от предприятието, но това не е от значение за признанието, че имаме работа със ZCP.

Това се потвърждава от индивидуалното тълкуване на директора на Данъчната камара във Варшава от 8 януари 2010 г., номер IPPB3 / 423-694 / 09-5 / MS:

„По мнение на жалбоподателя внесените в натура недвижими имоти не представляват организационно обособено цяло, т.е. организирана част от предприятието, а „отделни активи”. Тук се прилага следният аргумент:
1. Именно на нивото на цялата дейност на Дружеството съществуват отношения, които пораждат класификация на цялата дейност, т.е. пълния набор от активи, отнесени към тази дейност като организирани активи. В случай на планирана сделка предметът на апортната вноска обхваща само избрани активи от тази дейност. В резултат на сделката тази дейност няма да бъде преустановена от Дружеството, а само тази дейност ще се извършва във връзка с по-малкия размер на недвижимите имоти. В този контекст компонентите на планираната вноска не изпълняват самостоятелна икономическа роля, тъй като представляват елемент от по-голямо цяло, което са активите, свързани с дейността на цялото Дружество;
2. Внесеният в натура недвижим имот не представлява отделно финансово цяло в имота на жалбоподателя, както се посочва, inter alia, от не водене на обща счетоводна документация за апортирания недвижим имот. Финансово отделяне съществува само на нивото на цялата дейност на Дружеството. Във връзка с изложеното следва да се посочи, че внесените в натура недвижими имоти представляват само избрани активи, а не организирана част от предприятието за целите на Закона за п.п.о.п.”

В обобщение, обикновено прехвърлянето в натура или продажбата на недвижим имот не представлява ZCP.