Обикновен и случайен лизинг - кой да избера?

Обслужване

Пазарът на жилища под наем все още се разширява и развива. Заедно с него расте и информираността на наемодателите и наемателите. В сегашната правна ситуация можем да разграничим два вида договори за наем – редовен и случайен наем. Основната разлика между обикновения и случайния лизинг се отнася до обхвата на защита на страните по договора. Договорът за случайни лизинг е по-добър избор за наемодателя, но сключването му е подчинено на повече формализъм, което в много случаи определя сключването на по-малко сложен обикновен договор за лизинг.

Съответно всеки от обсъжданите договори е по-достъпен за другата страна, което малко усложнява въпроса. Обикновеният лизинг, известен още като класически лизинг, е стандартен гражданскоправен договор. Въпреки това, в допълнение към Гражданския кодекс, той се урежда и от Закона за защита на правата на наемателите, жилищния фонд на общината и изменението на Гражданския кодекс (наричан по-долу Закон за защита на правата на наемателите) . В резултат на това това споразумение осигурява по-добра защита на наемателите и по този начин лишава наемодателите от много възможности да защитят своите интереси. Случайният наем от своя страна дава възможност за ускорен процес на напускане на помещенията от наематели в случай на прекратяване на договора или неплащане. Въпреки това този тип договори не са много популярни в Полша. В тази статия ще обясним какво прави двата договора различни, кой договор да изберете за договор за наем, какъв данък трябва да платите върху наема и как да защитите интересите си от нечестни наематели.

Какво всъщност представлява договорът за наем?

Договорът за наем е уреден в чл. 680 и сл. на Гражданския кодекс. То включва ангажимента на наемодателя да върне на наемателя помещението, предназначено за живеене (ползване) за определен или неопределен срок, а от друга страна включва задължението на наемателя да заплати на наемодателя договорения наем. Наред с отдаването на апартамент под наем, разпоредбите изискват наемодателят да се държи постоянно по такъв начин, че наемателят да може безпрепятствено да използва помещението през целия период на наема. Това означава, че въпреки факта, че наемодателят остава собственик на имота, със сключването на договора за наем той губи по-голямата част от правата си по правото на собственост за срока на договора. Освен всичко друго, наемодателят няма право да влиза в апартамента без съгласието на наемателя, да съхранява вещите си в него, да урежда разглеждането му с трети лица или да използва пощенската кутия.

Договорът за наем на помещението е консенсуален договор, което означава, че се сключва в резултат на подаване на съответните волеизявления от страна на страните, но няма задължение при подписване на договора за доставка на предмета на наем - в този случай, жилищно помещение. Следователно няма пречки да се подпише предварително договор за наем и например да се предадат ключовете на наематели след месец. Необходимите елементи на договора, без които той би бил недействителен, са маркирането на предмета на наема (помещения) и задължението на наемателя за плащане на наема.

Обикновен договор за наем

Това се казвакласическа форма на лизинг, която се състои в подписване на гражданскоправен договор. Трябва да се помни, че при отдаване под наем на помещението за период, по-дълъг от една година, чл. 660 от СК изисква договорът да е в писмена форма. Това означава, че срочен договор за по-малко от 12 месеца може да бъде сключен под всякаква форма, включително устна. В същото време, ако срокът на договора за наем не е посочен в договора и не се запази писмената форма на договора, договорът се счита за сключен за неопределен срок.

Струва си да се помни, защото в случай на договор за неопределен период се прилагат малко по-различни разпоредби, които защитават по-добре позицията на наемателите. При срочен договор сроковете за предизвестие по правило не се прилагат, освен ако не са включени в самия договор. Това означава, че нито наемодателят, нито наемателят могат да прекратят договора за наем по свое желание.

Освен това, от гледна точка на наемодателя, подписването на обикновен договор за наем може значително да разграничи позицията на страните - законът за защита на правата на наемателите дава предимства на наемателите. Например, ако наемателят закъснява с наема, наемодателят може да остане в ситуация, в която не може да притежава имуществото си под формата на апартамент и да не получава дължимия му наем. Само липсата на плащане на наема за три периода на плащане (месеца) дава право на наемодателя да прекрати договора, като прекратяването трябва да бъде дадено на наемателя поне един месец предварително. На практика е така, че собственикът на апартамента може да си възвърне контрола върху апартамента едва след четири или пет месеца. В същото време, както знаете, е практически невъзможно да се наложи принудително изпълнение на дълг от длъжник, който няма имущество.

Нещо повече, от 1 ноември до 31 март т.нар охранителен период, който забранява изгонването на наемателите "на тротоара". Това означава, че наемателите, които са били оценени за изгонени, не могат да бъдат изведени от помещенията, ако нямат апартамент за подмяна. Трябва да сте наясно, че процесът по определяне на апартамент от общински фонд може да отнеме много седмици или дори месеци. През това време изгонването е спряно.

За наемодателя горното означава в най-лошия случай, че той ще трябва да извърши целия процес на изгонване през първите шест месеца - да изпрати искания за плащане на неизплатени наеми до наематели, да определи допълнителен месечен срок и да информира за намерението да прекрати правоотношението. Когато обаче успее да получи съдебна заповед за изгонване, ще има период на защита, който може да спре целия процес за още 6 месеца. Тогава наемодателят може да не получи никакви пари за наем за една година.

Така че защо си струва да се сключва случайен лизинг?

Предвид гореизложеното може да се направи изводът, че на наемодателя „не е изгодно“ да не сключва случайен договор за наем. Договорът за случайен лизинг има същата правна сила като класическия договор. Той обаче се характеризира с един важен елемент, който трябва да представлява интерес за наемодателя - това е възможността за бързо изпълнение на съдебния изпълнител, изпразване на помещенията и отстраняване на наематели, които не спазват договора.

Структурата на договора за случайно наем „изравнява“ правното положение и на двете страни по договора, като заобикаля някои от изискванията, произтичащи от закона за защита на правата на наемателите.

Наемателите, които желаят да подпишат този вид договор, са длъжни да представят декларация за доброволно представяне в изпълнение. Тази декларация се подава пред нотариус и има формата на нотариален акт. В резултат на това, в случай на прекратяване или прекратяване на договора, наемодателят има право незабавно да започне изпълнително производство. Така собственикът избягва продължителни съдебни дела, свързани с издаването на заповед за изпълнение. Освен това, благодарение на нотариално заверената декларация на наемателите, че имат заместващ апартамент, не е необходимо общината да определя временно жилище, какъвто е случаят с обикновен договор за наем.

Кой ще се възползва от договора за случаен наем?

Случайният наем е институция, която е достъпна само за собственици на помещения, които отговарят на техните жилищни нужди. Следователно собствениците на обслужващи помещения няма да се възползват от въпросното споразумение. Той също така няма да бъде подписан от лица, отдаващи под наем недвижим имот или части от него.

Освен това, съгласно чл. 19а от Закона за защита правата на наемателите, само частни лица, които наемат къща или апартамент, ще се възползват от договора за случайно наем. Това означава, че предприятията и лицата, извършващи стопанска дейност в областта на отдаването под наем на жилищни помещения, нямат такава възможност.

Договор за случайен наем – характер, форма, срок и разходи за сключване

Случайният договор за наем е малко по-официален от класическия. За сключването му наемателят е длъжен да представи декларация под формата на нотариален акт, в който доброволно се поддава на принудително изпълнение и го задължава да изпразни и предаде помещението в срока, посочен в искането за изпълнение, напр. или прекратяване на договора. Освен това той следва да посочи адреса, на който ще може да живее в случай на напускане на помещението. Горното е свързано и със задължението да се приложи декларация на собственика на помещението, който се съгласява наемателят да живее в неговия имот след приключване на договора за наем.

От своя страна наемодателят е длъжен да съобщи в 14-дневен срок от започване на наемния договор сключването на договора в данъчната служба, компетентна по местоживеене на наемодателя. Неизпълнението на някое от гореспоменатите изисквания ще доведе до факта, че сключеният договор за случаен наем няма да бъде обвързващ и ще се счита за обикновен договор за наем. Договорът за случаен наем трябва да бъде сключен за определен срок и не може да надвишава 10 години. Изисква се писмена форма, в противен случай нищожна. Формата на нотариален акт изисква само декларация, направена от наематели. Разходите за нотариално изготвяне на декларациите са приблизително 200 PLN. По очевидни причини допълнителните разходи могат да възпират потенциалните наематели, поради което в практиката е прието разходите по договора да се поемат от страната, която излиза с инициативата за сключване на този вид договор – най-често това е наемодателят.

Редовно и случайно прекратяване на лизинг

Следва да се подчертае, че с подписването на случайно договор за наем наемателят не е в загубено положение. Освен доброволно изпълнение, той все още има същите права, както при класическия договор, така че все още е обвързан с разпоредбите на закона за защита на правата на наемателите.

В съответствие с горепосоченото договорът за наем може да бъде прекратен по закон в ситуация, когато:

  • наемателят, въпреки писмено напомняне, продължава да използва апартамента по начин, несъвместим с договора или в съответствие с предназначението му, като същевременно пренебрегва задълженията си, допуска повреда или унищожава устройства, предназначени за съвместно ползване от обитателите, или грубо или упорито нарушава домашния ред, затруднявайки живота на други жители на имота;

  • наемателят е в просрочие с плащането на наем или друга такса за обслужване за най-малко три пълни периода на плащане, въпреки че го е уведомил писмено за намерението си да прекрати правоотношението и е определил допълнителен месечен срок за плащане на непогасени и текущи вземания;

  • наемателят, без писменото съгласие на собственика, отдава под наем, пренаема или предава за безвъзмездно ползване апартамента или частта му, представляваща предмет на първоначалния договор.

Допълнително се допуска случайно отдаване под наем в случаите, когато наемателят е изгубил възможността да живее в помещението, което е посочил в нотариално заверената декларация, и в същото време не е посочил друго помещение или когато не е представил изявление от собственика на помещенията за подмяна.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Данък за наем

Данъчната основа за договорите за лизинг е наемът, посочен в договора. Частният наем може да бъде уреден при общи условия, т.е. в размер на 17,75% (до края на 2019 г., 17% от 2020 г.) или 32% от дохода, или като еднократна сума, т.е. 8,5% от дохода. Ако решите да плащате еднократна сума, трябва допълнително да подадете в данъчната служба декларация за избор на облагане на доходите от наем под формата на еднократна сума върху регистрирания доход. Декларацията трябва да бъде подадена до 20-то число на месеца, следващ месеца, през който сме получили дохода за първи път или до края на данъчната година, ако първият доход е получен през декември.

При уреждане на наем при извършване на бизнес, предприемачът може да избере да облага на общи условия, т.е. 17,75% (до края на 2019 г., 17% от 2020 г.) или 32% от дохода, или плосък данък, т.е. 19% от дохода.

Обикновен и случайен наем - какво да изберем?

Както обикновено се случва, за да защитите по-добре интересите си, трябва да работите повече. Тук също е така. Не може да се отрече, че случайният наем е институция, която се грижи в по-голяма степен за правата на собствениците на жилищни помещения.

Въпреки това понастоящем случайният лизинг представлява приблизително 5% от всички договори за лизинг в Полша. Наемодателите могат да бъдат възпирани от разходите за сключване на договора. За наемателите, от друга страна, задължението да отидат при нотариус и да посочат заместващ апартамент може да се окаже много проблематично - не всеки има такава възможност.

Изложеното по-горе води до извода, че институцията на случайния наем най-често ще се използва от хора, които са се сблъсквали с некоректни наематели в миналото. Визията да не можете да използвате имота си без да получите договорения наем дори за 12 месеца може да изглежда нереална, за съжаление е реална и може да засегне всеки наемодател.