Отдаване под наем на имот след ликвидация на бизнес - въпрос на ДДС

Обслужване На Услуги

Използването на недвижими имоти в бизнес дейности е често срещано явление. Случва се обаче данъкоплатецът да реши да наеме имота след ликвидация на бизнеса. В тази статия ще анализираме данъчните последици от подобно действие въз основа на разпоредбите на ЗДДС.

Отдаване под наем по ЗДДС

На първо място, струва си да се обмисли как се третират договорът за наем и наемодателят в светлината на разпоредбите относно данъка върху стоките и услугите. Не забравяйте, че ДДС се прилага само за тези субекти, които имат статут на данъкоплатец. Въпреки това, съгласно чл. 15 сек. 1 от ЗДДС данъкоплатци са юридически лица, организационни единици без правосубектност и физически лица, извършващи самостоятелно стопанска дейност по ал. 2, независимо от целта или резултата от тази дейност. След това трябва да се припомни определението за икономическа дейност. Съгласно чл. 15 сек. 2 по-горе от закона, икономическата дейност включва всички дейности на производители, търговци или доставчици на услуги, включително събирачи на природни ресурси и земеделски производители, както и дейността на лицата на свободна практика. Икономическата дейност включва по-специално дейности, състоящи се в непрекъснато използване на стоки или нематериални активи за търговски цели.

От самата същност на договора за наем следва, че той е договор, сключен за по-дълъг срок и се заплаща – представлява непрекъсната дейност, извършвана с търговска цел. В резултат на това при данъка върху стоките и услугите отдаването под наем е икономическа дейност, а наемодателят има статут на данъкоплатец по ДДС.

Освен това трябва да се отбележи, че представените дефиниции поставят квалификацията на дадена дейност като икономическа дейност в зависимост от изпълнението на материални критерии (приемственост и цел за печалба). Въпреки това, формалните причини, като регистриране на компания в CEIDG, са без значение. С други думи, статутът на данъкоплатец по ДДС може да се получи дори ако дейността не се отчита в градската или общинската служба. В светлината на ЗДДС отдаването под наем на недвижими имоти представлява възмездно предоставяне на услуги, което е форма на стопанска дейност. От друга страна собственикът на наетия имот е данъкоплатец по ДДС.

Ликвидация на бизнеса и задължения на данъкоплатеца

В случай, че предприемачът ликвидира стопанска дейност, той има определени задължения по ЗДДС.

На първо място, както е посочено в чл. 96 сек. 6 от ЗДДС, ако данъкоплатец, регистриран като платец на ДДС, е престанал да извършва облагаема дейност, той е длъжен да докладва за прекратяването на дейността на ръководителя на данъчната служба; това уведомление е основание ръководителят на данъчната служба да отстрани данъкоплатеца от регистъра като платец на ДДС. Трябва да отчитате чрез формуляра ДДС-Z и това трябва да се направи в последния ден от извършване на облагаеми дейности.

Освен това от данъкоплатеца се изисква да подготви и обложи ликвидационния опис. Съгласно чл. 14 сек. 1 т. 2 от ЗДДС при прекратяване на облагаеми дейности (ликвидиране на дейности) се облагат с данък стоки от собствено производство и стоки, които след закупуване не са били предмет на доставката на стоки (т.е. продадени).което е имало право да намали размера на дължимия данък с размера на данъка по внесените данни.

В светлината на чл. 14 сек. 5 от ЗДДС данъкоплатците са длъжни да извършват физическа инвентаризация на стоки към датата на прекратяване на облагаемата дейност, наричана по-нататък "физическата инвентаризация". Информация за материалната инвентаризация, стойността на стоките, определена въз основа на нея и размера на дължимия данък, трябва да предоставите не по-късно от датата на подаване на данъчната декларация за периода, включващ датата на прекратяване на облагаемата дейност.

Пример 1.
Активен данъкоплатец по ДДС реши да прекрати стопанската си дейност на 10 октомври. Същият ден е подал декларация по ДДС-Z до компетентния началник на данъчната служба. До 25 ноември данъкоплатецът ще подаде последната декларация по ДДС-7 и ще бъде придружен от физическа инвентаризация. Данъкоплатец, който ликвидира предприятие, е длъжен да отчита този факт чрез формуляра ДДС-Z и да изготви инвентарен опис (ликвидационен опис), който подлежи на облагане.

Отдаване под наем на имот след ликвидация на бизнес - въпрос на ДДС

Преминавайки към анализирания проблем: отдаване под наем на недвижим имот след ликвидация на бизнеса, трябва да се подчертае едно много важно нещо. По-задълбочен анализ както на съдържанието на чл. 14 сек. 1 от закона и чл. 96 сек. 6 от закона води до извода, че там е използван изразът „преустановяване на дейността”.

В началото на тази статия беше посочено, че отдаването под наем на недвижими имоти (и в случай на частен наем) представлява стопанска дейност по смисъла на ЗДДС. Следователно, ако след ликвидация на стопанска дейност, разбирана като извеждане на дружеството от CEIDG, данъкоплатецът продължи да отдава под наем недвижимо имущество, използвано в тази дейност, то той все още ще бъде данъкоплатец по ДДС. Това означава, че такова лице не е длъжно да подава декларация по ДДС-Z и да изготвя ликвидационен опис по смисъла на разпоредбите на ЗДДС, тъй като по тази наредба то не е престанало да извършва облагаема дейност.

Заслужава да се отбележи, че от гледна точка на ЗДДС всеки наем, независимо дали се извършва като част от фирмена или частна собственост, е стопанска дейност, както е предвидено в чл. 15 сек. 2 от закона.

Пример 2.
Активен данъкоплатец по ДДС реши да прекрати стопанската си дейност на 10 октомври. На този ден той подава молба за заличаване от регистъра на CEIDG-1. Данъкоплатецът е започнал да отдава под наем недвижимо имущество, използвано преди в стопанска дейност - и следователно, въпреки ликвидацията на бизнеса, продължава да предоставя услуги срещу заплащане, които представляват стопанска дейност. В резултат на това не е необходимо да се подава декларация по ДДС-Z или да се изготвя физическа инвентаризация. Отдаването под наем на недвижими имоти след прекратяване на дейността в градската или общинската служба все още е икономическа дейност по смисъла на разпоредбите на данъка върху стоките и услугите. Дейностите не се прекратяват.
Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Отдаване под наем на имущество след ликвидация на стопанска дейност и освобождаване от ДДС

Активен данъкоплатец по ДДС, който е престанал да извършва дейност в CEIDG, но все още наема недвижими имоти като частна собственост, все още може да облага наема с ДДС. Поддържането на статут на активен данъкоплатец му позволява да приспада данък по вход във връзка с направени покупки.

Може обаче да се окаже, че разходите са толкова малки, че да останете активен платец на ДДС е неизгодно. Следователно данъкоплатецът има възможност да избере субективно освобождаване от данък по реда на чл. 113 от ЗДДС. Тази разпоредба гласи, че продажбите, извършени от данъкоплатци, чиято стойност на продажбите не надвишава общата сума от 200 000 PLN през предходната данъчна година, са освободени от данък. Размерът на данъка не е включен в продажната стойност. Изборът на освобождаване от данък трябва да се направи чрез актуализиране на декларацията по ДДС-R.

Все пак трябва да се помни, че промяната на предназначението на недвижимия имот - от облагаеми дейности към освободени дейности - води до необходимост от коригиране на приспадания по-рано данък за получаване. В случай на удържан данък при покупка на недвижим имот, периодът на корекция е 10 години.
Следователно горното означава, че ако в сферата на стопанската дейност данъкоплатецът е приспаднал ДДС при покупка на недвижим имот и след това, след ликвидацията му, отдаде този недвижим имот под наем като освободен от ДДС данъкоплатец, ще е необходимо да коригира съответната част от приспаднатия данък. Едва след 10 години от започване на ползване на имота изтича срокът на необходимите корекции.Корекцията се включва в данъчната декларация за първия данъчен период на годината, следваща данъчната година, за която е направена корекцията. Отдаването на недвижим имот под наем след ликвидация на стопанска дейност може да доведе до необходимост от коригиране на приспаднатия по-рано данък при покупката на недвижим имот, ако данъкоплатецът реши да бъде освободен от данък по частен лизинг.


Преминавайки към обобщението, трябва да отбележим, че ЗДДС съдържа собствена и автономна дефиниция за икономическа дейност, която включва частен наем. В резултат на това отдаването под наем на недвижими имоти, използвани в дружеството, след формалната му ликвидация в CEIDG, все още е икономическа дейност по смисъла на ЗДДС. Това означава, че собственикът все още подлежи на разпоредбите за данък върху стоките и услугите и е данъкоплатец по ДДС.