Местен устройствен план - помощ или пречка?

Обслужване

Въпреки че собствеността е върховното конституционно право на всяко човешко същество, тя в много отношения е ограничена в съответствие с „общественото благо” или „обществения интерес”. Не е по-различно и със собствеността върху недвижими имоти. Като собственик на парцел, той не може да се ползва неограничено. Има много разпоредби и насоки, които посочват къде може да бъде издигната сграда, какъв е нейният максимален размер и височина или дори вида на предназначението й. Предприемачите трябва да обърнат особено внимание на това, тъй като не всеки вид бизнес ще отговаря на властите или техните съседи. Най-важният акт, който структурира развитието, е местният устройствен план.

Местният устройствен план не е задължителен акт. Законодателят е оставил на общинските власти свободата да решават за неговото създаване - ако властите преценят за необходимо, те могат да приемат такъв план. При вземането на решения за приемане на плана, комуната определя възможностите за развитие, неговите ограничения или дори забрани. Затова всеки предприемач, който планира да построи завод, трябва внимателно да прочете разпоредбите относно мястото на бъдещата инвестиция. В противен случай той може горчиво да съжалява за небрежността си.

Какво представлява местният устройствен план?

Местният устройствен план е изцяло регламентиран в Закона за устройство и устройство на територията от 27 март 2003 г. Съгласно чл. Четвъртият местен план е акт на местното законодателство, което означава, че всички негови разпоредби са универсално задължителни в района, където е в сила. Той обвързва не само собственици или ползватели на вечни недвижими имоти, намиращи се в района му, но и общини и държавни органи. Задачата на местния план е преди всичко да установи предназначението на обекта. Законодателят призна, че общностното право е по-важно от правата на собственост, така че този план има право да влияе и ограничава правата на собственост.

В местния устройствен план следва да се уточнят не само предназначението на района и начина на неговото развитие, но и условията за застрояване.

В съответствие с указанията, заложени в Закона за устройство на територията, всеки строителен обект, предмет на местния план, трябва да бъде проектиран, изграден и поддържан в съответствие с нормативната уредба и по начин, осигуряващ защитата на законните интереси на трети лица. . Недвижимите имоти, предмет на местния устройствен план, трябва да бъдат осигурени по-специално:

  • достъп до обществен път;

  • защита срещу лишаване от възможността за използване на вода, канализация, електричество и топлина, от средства за комуникация и приток на дневна светлина към помещения, предназначени за хора;

  • защита срещу неудобства, причинени от шум, вибрации, електрически смущения и радиация;

  • защита срещу замърсяване на въздуха, водата или почвата.

Какво ще кажете за райони без местен план?

Поради факта, че създаването на местен план не е задължение на общината, а нейно право, законодателят трябваше да въведе определени ограничения за инвестиране в райони без планове. Правният инструмент, ограничаващ всяка инвестиция в района, който не е обхванат от местния план, са разпоредбите на чл. 61 от закона. Те задължават да осигурят съответствие на планираната инвестиция със специални разпоредби, напр.Строително право или водно право, както и да отговарят на следните условия:

  • поне един съседен парцел, достъпен от същия обществен път, трябва да бъде застроен по начин, който позволява да се определят изискванията за нови сгради по отношение на продължаването на функциите, параметрите, характеристиките и показателите за оформяне на сградите и застрояването на земята, включително размери и архитектурна форма на строителните обекти в рамките на застроителната линия и интензитет на ползване на земята;

  • районът да има достъп до обществен път;

  • съществуващите или планирани и осигурени с договор комунални услуги трябва да са достатъчни за строителния проект;

  • районът не изисква одобрение за промяна на предназначението на земеделски и горски земи за неземеделски и негорски цели или е обхванато от съгласието, получено при изготвянето на местни планове, които са изтекли.

Следва да се подчертае, че Законът за устройство на територията въвежда принципа на добросъседство, който трябва да се спазва от ръководните органи на общината. Той задължава органа да установява условия за застрояване и благоустрояване на земята само когато, независимо от изпълнението на други законово изисквани условия, инвестиционният проект се намира в близост до поне един застроен парцел - и това е въз основа на продължаването на функция. Принципът на добросъседство е да се предотврати разпръснатите сгради, така че да не се налага да се развива скъпа техническа инфраструктура. Горното обаче не се отнася за производствени инвестиции, разположени за тази цел в местни планове, съставени преди 1995 г., и в случай на селскостопански сгради, ако площта на земеделско стопанство, свързано с тези сгради, надвишава средната площ на ферма в дадена комуна.

За територии, които не са обхванати от местния план, институцията на решението за местоположение, т.нар решение за условия на застрояване и благоустройство на земята.

Във връзка с гореизложеното, ако даден имот няма местен устройствен план, предприемачът трябва да получи решение за условията на строеж и благоустройството на земята преди получаване на разрешение за строеж. Само тя отваря пътя към подаване на заявление за разрешение за строеж. Трябва обаче да се помни, че едно от условията за издаване на решение е в непосредствена близост до недвижимия имот на предприемача да има сгради, които са функционално и технически сходни.

Местният устройствен план и предприемачът

В местния план се уточнява предназначението на района, местоположението на инвестицията, а също така се уточняват начините за развитие на земята и условията за застрояване. Освен това планът е акт на местното законодателство, което означава, че трябва да се спазва стриктно от всеки собственик на земята в рамките на въздействието на даден план. Поради тази причина е важно внимателно да прочетете местния план, когато планирате нова инвестиция. Това е важно, тъй като може да ограничи не само самата сграда, но и икономическата дейност. В някои ситуации даден вид дейност може да бъде напълно забранен, тъй като е твърде обременителен за съседна земя (например дъскорезница в еднофамилни къщи).

Същевременно трябва да се има предвид, че законодателят е наложил забрана за широкото тълкуване на съществуващите законови ограничения на устройствения план. Следователно, ако е предвидена възможност за извършване на конкретна стопанска дейност в даден район, тази дейност може да се извършва там само в границите, определени от разпоредбите на закона и принципите на социалното съжителство. Всяко разширяване на дейността извън съществуващите разпоредби на местния план трябва да бъде предшествано или от промяна в плана, или предприемачът да получи подходящо решение.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Как предприемачите могат да повлияят на съдържанието на местния план?

За определяне на пространствената политика на общината, включително принципите на устройство на територията, общинският съвет приема решение за започване на изготвяне на проучване за условията и насоките на териториалното развитие на общината. Главата на общината, кметът или градският президент изготвя проучването, като взема предвид разпоредбите на стратегията за развитие на войводството и устройствения план на войводството, както и на надместната стратегия за развитие и стратегията за развитие на общината.

Проучването е изготвено за района в административните граници на общината.

След това посоченото решение се оповестява в местната преса и със съобщение, както и по обичайно приет в дадено населено място начин. Всеки, който поставя под съмнение договореностите, приети в проекта на плана, може да направи коментари по него - задължително писмено. Всеки има право да оспорва решение - физически лица, юридически лица и организационни единици без правосубектност (например социални организации, екологични организации, сдружения). Следователно възраженията срещу местния план не е задължително да са от специализиран характер. Те се подават в срока, посочен в съобщението за представяне на проекта на местния устройствен план, като този срок не може да бъде по-кратък от 14 дни.

Внимание към проекта на план може да се обърне от ваше име или в общ интерес. Кандидатът не трябва да доказва своята собственост или факта на пребиваване или седалище в района, обхванат от плана или в общината. Всеки може да изпраща коментари.

Коментарите към проектоплана се разглеждат от органа, изготвил проекта, т.е. от общинския ръководител, кмета, президента на града. По-рано обаче общинският съвет - въз основа на коментари, отправени до горепосочените субекти - решава под формата на решение за начина на разглеждане на коментарите към проекта на план. Съветът може да прави преки предложения за промени, да ги модифицира или да ги отхвърли. Ако промените са включени, те се предават на ръководителя на общината, кмета или президента за представянето им. Ако обаче прецени, че няма основание да вземе предвид коментарите, приема решение по местния устройствен план.

След подаване на коментари, предприемачът няма възможност да се намесва във вземането на решения на общинските власти. Недоволен от окончателната форма на местния устройствен план, той обаче може да обжалва решението на общинския съвет пред областния административен съд.

Местен устройствен план срещу предприемач - обобщение

Местният устройствен план е акт от местното законодателство, който трябва да се спазва стриктно. Това, разбира се, важи и за предприемачите. Следователно предприемачът, който планира строителството, трябва да прочете местния план, така че след закупуването на земята да не се окаже, че планираната инвестиция ще трябва да бъде силно модифицирана или напълно изоставена. Може да е добра идея да изберете имот, който не е обхванат от устройствения план. Тогава, в зависимост от обосновката на заявлението, административният орган може да разреши на предприемача да инвестира, което в реалността на плана може да няма шанс за изпълнение.