Разходи при продажба на наследствени имоти - трябва да знаете

Уебсайт

Наследяването е една от възможните форми на придобиване на недвижими имоти. Когато недвижим имот се продава срещу възнаграждение, данъкоплатецът трябва да определи данъчно признатите разходи. Разходи при продажба на наследени недвижими имоти, струва си да ги разгледате по-отблизо!

Уреждане на данък при продажба на недвижим имот срещу заплащане

Продажбата на частни недвижими имоти, които не се извършват като част от стопанска дейност, представлява отделен източник на доходи, уреден в чл. 10 сек. 1 т. 8 от ЗДДФЛ. Съгласно тази разпоредба източник на доходи е продажбата на:

  1. недвижими имоти или части от тях и интерес в недвижими имоти,
  2. право на кооперативна собственост върху апартамент или бизнес помещение и право на еднофамилна къща в жилищна кооперация,
  3. вечни права на ползване на земя,
  4. други неща,
  5. при условие, че възмездната продажба не се извършва в хода на стопанска дейност и е извършена в случай на продажба на недвижим имот и права върху собственост срещу възнаграждение, посочено в буква а). а – в - преди изтичането на пет години от края на календарната година, през която е извършено придобиването или строителството.

От друга страна, въпросите, свързани с определяне на дохода от горепосочения източник, са уредени в чл. 30е от ЗДДФЛ. В параграф 1 и сек. 2 от този член четем, че доходите от продажба на недвижим имот и правата, посочени в чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. а – в данъкът върху дохода е 19% от данъчната основа. И базата за изчисляване на данъка по ал 1, е разликата между дохода от разпореждане с недвижим имот или правата, посочени в чл.4. 19 и разходите, определени съгласно чл. 22 сек. 6 в и 6 г, плюс сумата на амортизацията, посочена в член 1. 22 ч. от параграф 1. 1 точка 1, направени от продадения недвижим имот или права.

Данъкоплатците, които продават недвижим имот частно, обикновено не отписват първоначалната стойност на имота, поради което облагаемият доход е разликата между приходите (т.е. цената, получена от продажбата) и разходите за придобиване на имота. В случай на възмездна продажба на недвижим имот, данъчната основа е доходът. За да изчисли тази основа, данъкоплатецът е длъжен да посочи както дохода, така и данъчната цена.

Разходи при продажба на наследен недвижим имот - допълнителен разход

В контекста на общите разпоредби, разгледани по-горе, нека се съсредоточим върху въпроса за данъчно признатите разходи. Въпросът е прост в ситуация, когато данъкоплатецът преди това е придобил недвижимия имот чрез покупка, тогава данъчната цена е покупната цена. Въпреки това, както е известно, придобиването по наследство е безплатно, което означава, че няма покупна ценова категория.

Правилата относно възможните разходи при възмездна продажба на недвижим имот, придобит по наследство (или дарение), са посочени в чл. 22 сек. 6г от ЗДДФЛ. До края на 2018 г. съдържанието на тази разпоредба беше следното:

„За данъчно признати разходи по разпореждането по чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. ac, придобит по наследство, дарение или по друг начин безвъзмездно, се счита за документиран разход, който увеличава стойността на вещите и вещните права, извършени към момента на владението им, и размера на данъка върху наследството и дарението, платен в такава част, като стойността на продадената вещ или право, приета за облагане с данък върху наследството и дарението, съответства на общата стойност на вещта и имуществените права, приети за облагане с данък върху наследството и дарението”.

В резултат на това в предишната правна ситуация, в случай на продажба на недвижим имот, придобит по наследство, разходът може да бъде само стойността на разходите, направени върху недвижимия имот от наследника (напр. разходи за ремонт) и наследството и платен данък дарение. Трябва обаче да помним, че при придобиване на наследство между близки членове на семейството, общото освобождаване от данъци, предвидено в чл. 4а от Закона за данък върху наследството и дарението. Ако освен това данъкоплатецът не е направил никакви разходи върху наследения недвижим имот, той не би могъл да включи данъчни разходи в данъчната декларация. Това доведе до ситуация, при която данъчна основа е доходът, получен от продажба на недвижим имот, което значително увеличава размера на данъка.

До края на 2018 г. при продажбата на недвижим имот, придобит по наследство, данъчно признатата категория беше ограничена само до две позиции: данък наследство и дарение, ако е платен, и разноски, направени от наследника върху недвижимия имот в ж.к. време на собственост.
Горната разпоредба обаче беше променена в резултат на изменението на ЗДДФЛ и от 1 януари 2019 г. беше добавена друга част от нея, т.е.

„Към данъчно признатите разходи по продажбата на недвижими имоти и права по чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. ac, придобити по наследство, включват също документираните разходи за придобиване или производство, направени от наследодателя, и наследствените тежести на данъкоплатеца, доколкото стойността на продадените стоки или продадените права съответства на общата стойност на стоките и имуществените права, придобити от данъкоплатеца. Наследствените тежести, посочени в изречение второ, са погасени от данъкоплатеца наследствени задължения, удовлетворени искове за запазен дял и направени обикновени вписвания и разпореждания, също в случай, че данъкоплатецът е погасил наследствени задължения, удовлетворени вземания за запазен дял. или извършва обикновени вписвания и разпореждания след възмездното разпореждане по чл. 10 сек. 1 точка 8 лит. а – в”.

Поради това обхватът на потенциалните данъчно приспаднати разходи е значително разширен. Добавени са направените от наследодателя разходи за покупка на недвижим имот, както и наследствената тежест на данъкоплатеца, включително наследствени задължения, искове за запазен дял, направени вписвания и разпореждания. Въведената промяна в нормативната уредба трябва да бъде оценена положително, защото е от полза за данъкоплатците.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!

Пример 1.

Данъкоплатецът е придобил недвижим имот от баща си по наследство. Баща ми купи имота няколко години по-рано за 200 000 злоти. Данъкоплатецът изплатил наследствените задължения в размер на 30 000 PLN, а след това, два месеца след наследяването, продал имота за 300 000 PLN.

Поради факта, че наследяването е станало от най-близкото семейство, данъкът върху наследството и дарението не е възникнал. Нещо повече, данъкоплатецът е продал наследения имот незабавно и не е направил никакви разходи. Въпреки това данъкоплатецът може да включи като разход разходите на бащата за закупуване на недвижимия имот, т.е. 200 000 PLN, и разходите за погасените наследствени задължения, т.е. 30 000 PLN. В резултат на това облагаемият доход е 300 000 - 200 000 - 30 000 PLN = 70 000 PLN, а данъкът е 13 300 PLN. Съгласно чл. 22 сек. 6г от ЗДДФЛ, каталогът на възможните разходи, които данъкоплатецът може да включи в данъчното уреждане на продажбата на недвижим имот, придобит по наследство, включва и заплатената от наследодателя покупна цена на недвижимия имот и стойността на разходите по погасяването. на наследствените тежести, понесени от наследника. Действащите разпоредби позволяват намаляване на данъка върху продажбата на недвижими имоти, придобити по наследство, благодарение на възможността за увеличаване на приспадащите се разходи. Струва си да си припомним новите разпоредби, тъй като тяхното прилагане на практика ще доведе до по-ниска данъчна тежест.

Започнете безплатен 30-дневен пробен период без прикачени условия!