Извъндоговорно ползване на помещението и уреждане на ДДС

Обслужване На Услуги

Когато управляваме бизнес, включващ отдаване на помещения под наем, никога не знаем как ще протече сътрудничеството ни с нов наемател. Случва се наемодателят от нас да не може да плати наема по някакви причини. Това може да се дължи на финансови затруднения или нечестност на наемодателя. Следователно дейността, състояща се в отдаване под наем на търговски помещения, е свързана с висок риск. Какво данъчно облагане се прилага за извъндоговорното използване на помещенията?

Облагане на лизинг с ДДС

Съгласно чл. 5 сек. 1, т. 1 от Закона от 11 март 2004 г. за данък върху стоките и услугите (т.е. Законодателен вестник от 2017 г., т. 1221, изм.), наричан по-долу "ЗДДС", облагането с данък върху стоките и услугите са предмет на възмездна доставка на стоки и възмездно предоставяне на услуги на територията на страната.

По чл. 5 сек. 2 от ЗДДС посочените дейности подлежат на облагане, независимо дали са извършени при условията и формите, определени със закон.

Горното означава, че от значение е действителният ход на дадена дейност и постигнатият резултат в съответствие с намерението на договарящите страни.

Съгласно чл. 7 сек. 1 от ЗДДС чрез доставка на стоки по чл. 5 сек. 1, т. 1 се разбира прехвърляне на правото на разпореждане със стоката като собственик.

Разпоредбата на чл. 2, т. 6 от този закон гласи, че под стоки се разбират вещи и техните части, както и всички форми на енергия.

Чрез предоставяне на услугите, посочени в чл. 5 сек. 1 точка 1, на основание чл. 8 сек. 1 от ЗДДС се разбира всяка услуга за физическо лице, юридическо лице или организационна единица без правосубектност, която не представлява доставка на стока по смисъла на чл. 7, включително:

  • прехвърляне на права върху нематериални активи, независимо от формата, в която е извършена правната сделка;

  • задължение за въздържане от извършване на действие или за толериране на действие или ситуация;

  • предоставяне на услуги в съответствие със заповед на държавен орган или субект, действащ от негово име, или по разпореждане, произтичащо от закона.

Така отдаването под наем на помещения е облагаема услуга, облагаема с ДДС.

Прекратяване на договора за наем

Ще използваме пример, за да илюстрираме ситуацията.

Пример 1.

На 1 юли 2015 г. Zakład Komunalny сключи договор за наем на магазин с фирма X. Наемната такса в договора беше определена на 3000 PLN плюс ДДС на месец. Срокът на предизвестието е три месеца. При липса на плащане за два месеца, помещението може да бъде „прекратено“ без спазване на гореспоменатите срок на предизвестие. През декември 2015 г. фирма Х изпадна във финансови проблеми и спря да плаща наема за помещението. Поради това на 1 февруари 2016 г. помещението е прекратено. Предприятието, въпреки че получи и потвърди писмото за прекратяване, не напусна помещението и продължи да го използва.

Такава широко формулирана дефиниция показва, че предоставянето на услуги трябва да се разбира преди всичко като специфично поведение на данъкоплатец за отделен субект, което основно произтича от двустранно облигационно отношение, като се приема съществуването на субект, който е купувач на услугата, както и субект, предоставящ услугата.

Предоставянето на услуга трябва да се разбира като всяко поведение, което може да се състои както от действие (правене на нещо), така и от бездействие.

Считаме ли някакво бездействие или толерантност за действие като услуга?

На този етап обаче трябва да се отбележи, че не всяко въздържане от действие или толериране на действия или ситуации може да се счита за услуга по смисъла на разпоредбите на закона.

Широкият характер на услугата се потвърждава от разпоредбите на Закона от 23 април 1964 г. Граждански кодекс (т.е. Законодателен вестник от 2017 г., т. 459, както е изменен), наричан по-долу Гражданския кодекс.

В светлината на чл. 353 § 2 от Гражданския кодекс облагата може да се състои в действие (извършване на действие за друг субект) или в бездействие (задължение да се въздържа от извършване на действие или да търпи действие или ситуация). Ползата може също да се състои в действие и пропускане на поведение по едно и също време.

Съгласно член 25 от Директива 2006/112/ЕО на Съвета от 28 ноември 2006 г. относно общата система на данък върху добавената стойност (Journal of Laws UE L 347, стр. 1, както е изменен), предоставянето на услуги е всяко поведение на субект при изпълнение на задължение, което не включва непременно физическото изпълнение на някакво действие или предприемане на действие. Определението за предоставяне на услуги включва също задължение за въздържане от действие или за толериране на действие или ситуация.

Въпреки това, за да бъде облагаема, доставката на услуги по принцип трябва да бъде срещу възнаграждение. По този начин трябва да има правоотношение между доставчика на услугата и получателя, като в замяна на услугата следва да се изплаща възнаграждение (разпоредбите на закона не уточняват формата на възнаграждение).

Предвид горните съображения, предоставянето на услуги подлежи на облагане с данък върху стоките и услугите, когато се извършва срещу възнаграждение и когато съществува изрично или имплицитно правоотношение (договор) между доставчика на стоката или услугата и техния получател (договор), по който се предоставят услугите.

Кога става въпрос за обезщетението?

Съгласно чл. 222 § 1 от СК, общинската институция като собственик на вещта (в нашия случай на помещението) може да поиска лицето на предприятието X, което действително владее неговата вещ, да му бъде освободено, освен ако лицето има право на собственика на имота.

Дейността, подлежаща на облагане с ДДС, е услугата отдаване под наем и следователно плащането на наема и основния договор за наем. От друга страна, дейност, която не се облага с ДДС е плащането на обезщетение за извъндоговорен наем и произтичащите от това вреди. Обезщетението е плащането за причинените щети и претърпените от някого загуби. Съгласно чл. 361 от Гражданския кодекс по правило обезщетението за вредата покрива претърпените от увредения вреди и ползите, които биха могли да бъдат постигнати, ако вредата не му е била нанесена.

Извъндоговорно ползване на помещението - обезщетение

В анализирания случай Zakład Komunalny не се е съгласил да използва имота. Следва да се подчертае, че дружество Х не е заплащало наема при извъндоговорно ползване на помещението. Zakład Komunalny, искайки да възстанови сумата за извъндоговорно ползване на помещението, сезира съда. В такава ситуация, когато трето лице, фирма Х използва имота без съгласието на неговия собственик, е разумно да се приеме, че няма изрично или мълчаливо правоотношение (договор) между собственика на имота и извъндоговорния правоотношение (договор), по което се изпълняват услугите.взаимни. Разпоредбата на Zakład Komunalny не се основава на правно заглавие, посочващо наличието на задължение за предоставяне на услуга и размерът на възнаграждението (наема) не се облага с данък върху стоките и услугите. Ако съдът реши, обезщетението няма да се облага с данък. В обобщение, изплатеното обезщетение при тези обстоятелства не е плащане за предоставяне на услуга, а обезщетение за лишаване на Общинската служба от правото да се разпорежда свободно с имуществото и произтичащите от това вреди. Следователно, както беше посочено по-горе, той не се облага с ДДС.

Горното се потвърждава от тълкуването на директора на Данъчната камара в Катовице от 23 юни 2016 г., изх. IBPP1 / 4512-205 / 16 / AW:

услуга, която не се основава на юридическо заглавие, което показва наличието на задължение за предоставяне на услуга и размерът на възнаграждението не се облага с данък върху стоките и услугите. При извъндоговорно ползване на чужд имот собственикът има право на иск за възнаграждение за неправомерно ползване на неговия имот. Плащането на определена парична сума е свързано с правото да се иска обезщетение за произтичащите вреди поради неправомерно използване на вещта. Искането на възнаграждение (парично вземане) по същество не представлява плащане за извършване на услуги, а е компенсация за невъзможността на собственика да получи облага и да използва вещи през периода на извъндоговорно ползване.

Какъв документ трябва да се издаде за извъндоговорно ползване на имота?

В началото трябва да се помни, че фактурата е официален документ и трябва да бъде издадена в съответствие с приложимите разпоредби на националното законодателство.То трябва да отразява правилно икономическото събитие. Фактурата потвърждава настъпилите икономически събития и нейните формални елементи, изисквани от чл. 106e параграф. 1 от ЗДДС имат доказателствено значение.

В анализирания случай, тъй като по-горе беше посочено, че дължимата на Общинска служба такса за извъндоговорно ползване на помещението не се облага с данък върху стоките и услугите, не са налице основания за издаване на фактура по ДДС, документираща тази такса.

Вследствие на това таксата за извъндоговорно ползване на помещението в анализирания случай не следва да се документира с ДДС фактура.